龍斌：限價(jià)政策應(yīng)盡快退出

zhang33 · 發(fā)表于 2014-4-27 08:00:00

最近，廣州市房管局出臺(tái)新規(guī)范，針對(duì)樓市“雙合同”較多的現(xiàn)象，要求開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)須先簽訂《商品房預(yù)售承諾書(shū)》，承諾不采用“雙合同”進(jìn)行銷(xiāo)售，并接受價(jià)格指導(dǎo)，才能獲得預(yù)售資格，否則開(kāi)發(fā)商面臨違規(guī)行政處罰。這就是大家議論的所謂“叫停雙合同”。

  商品房銷(xiāo)售本來(lái)一房一價(jià)，為什么開(kāi)發(fā)商要搞雙份合同(一份是正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”，將房屋總價(jià)分開(kāi)成兩塊)？

  原因在于去年4月，政府對(duì)全市即將預(yù)售上市的樓盤(pán)實(shí)行限價(jià)，由主管部門(mén)來(lái)規(guī)定樓盤(pán)的批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格。而開(kāi)發(fā)商為了能夠獲得上市資格，只能申報(bào)政府限制的價(jià)格。當(dāng)政府限定的樓盤(pán)價(jià)格與市場(chǎng)可以接受的價(jià)格出現(xiàn)落差時(shí)，“雙合同”出現(xiàn)了：以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》來(lái)滿足政府定價(jià)，以“裝修合同”來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值兌現(xiàn)。

  政府為什么要對(duì)樓盤(pán)的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行限定？根源還是去年的房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)于“房?jī)r(jià)調(diào)控年度目標(biāo)”以及政府問(wèn)責(zé)的規(guī)定。

  怎么來(lái)看待政府“叫停雙合同”、“雙合同”現(xiàn)象？

  本人不是法律專(zhuān)家，先撇開(kāi)“雙合同”是否合法的爭(zhēng)議不論，我認(rèn)為應(yīng)該從房地產(chǎn)調(diào)控、行業(yè)健康發(fā)展這兩大維度來(lái)認(rèn)真探討“雙合同”現(xiàn)象、背后的原因以及解決的途徑。

  第一，雙合同背后的原因在于政府不當(dāng)干預(yù)微觀商品交易活動(dòng)的價(jià)格。

  從房地產(chǎn)調(diào)控角度看，十三屆三中全會(huì)確立了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革市場(chǎng)化的大方向。全會(huì)《決定》中指出，“緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革”，“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。《決定》明確提出，全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革，“核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系”，“必須積極穩(wěn)妥從廣度和深度上推進(jìn)市場(chǎng)化改革，大幅度減少政府對(duì)資源的直接配置，推動(dòng)資源配置依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則、市場(chǎng)價(jià) 格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化。政府的職責(zé)和作用主要是保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，加強(qiáng)和優(yōu)化公共服務(wù)，保障公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)秩序，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)共同富裕，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。”

  政府過(guò)分干預(yù)市場(chǎng)，特別是政府直接干預(yù)微觀商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的價(jià)格，與三中全會(huì)的市場(chǎng)化改革大方向背道而馳。從這樣的高度來(lái)評(píng) 價(jià)去年廣州以及其他城市實(shí)行的商品房“限價(jià)”規(guī)定，我們會(huì)看到，由政府部門(mén)來(lái)確定一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，而不是由企業(yè)主體來(lái)依據(jù)市場(chǎng)定價(jià)，本身就是極大的角色錯(cuò)位，政府干了不該干的事，管了不該管的事，過(guò)多地干預(yù)，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)很多扭曲的行為。雙合同就是政府不當(dāng)干預(yù)具體樓盤(pán)市場(chǎng)定價(jià)的市場(chǎng)扭曲。

  實(shí)際上，去年政府直接限價(jià)的緣由在于一年一度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)政策本身的科學(xué)性存在相當(dāng)大的問(wèn)題，它是政府有形之手伸得過(guò)長(zhǎng)的典型，今年國(guó)家已經(jīng)不再提這個(gè)目標(biāo)，說(shuō)明新一屆政府意識(shí)到，房地產(chǎn)調(diào)控及其政策需要重新思考和定位。

  去年政治局第10次集體學(xué)習(xí)會(huì)上，總書(shū)記在報(bào)告中提出，“住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題”，“解決群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題”，提出要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。決策的焦點(diǎn)不再是房?jī)r(jià)。

  在今年兩會(huì)上，建立房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制擺到重要位置�？偫硪浴胺康禺a(chǎn)是個(gè)大問(wèn)題”來(lái)概括其復(fù)雜性，提出政府要用更多的精力、更大的力度來(lái)解決好群眾的基本住房需求問(wèn)題，加快住房保障建設(shè)，同時(shí)，“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則是要因城因地分類(lèi)進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。很顯然，新的調(diào)控思路不是直接去頻繁干預(yù)商品房?jī)r(jià)格，更不是進(jìn)行價(jià)格管制。

  可以說(shuō)，本屆政府與過(guò)去十年政府不斷地強(qiáng)化直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、價(jià)格的調(diào)控思路和做法有實(shí)質(zhì)性不同。商品住宅有民生屬性，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，政府需要從供應(yīng)、需求、市場(chǎng)秩序展等多方面發(fā)揮其作用，但畢竟房?jī)r(jià)是供求關(guān)系的反映，是市場(chǎng)的價(jià)格，是配置資源的工具，而非政府部門(mén) 的價(jià)格。也就是說(shuō)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完全必要，有規(guī)范市場(chǎng)的職責(zé)，但是，政府部門(mén)直接對(duì)一個(gè)住宅具體項(xiàng)目、地段、某一類(lèi)產(chǎn)品來(lái)定價(jià)，則完全是錯(cuò)誤的，越界了，把自己當(dāng)成資源配置的決定方了。政府責(zé)任和市場(chǎng)定價(jià)完全是兩回事，不能等同。

  所以，雙合同的問(wèn)題，解決的方法就不是簡(jiǎn)單叫停、簽訂承諾書(shū)或者處罰，而是政府要認(rèn)真思考怎么有序地退出具體的微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)干預(yù)，逐漸退出政府定價(jià)，這才是根本解決雙合同現(xiàn)象的方向。也就是說(shuō)，當(dāng)政府停止為樓盤(pán)直接定價(jià)的時(shí)候，市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商憑空再多弄出一份合同就完全是多余的了。

  第二，政府如果長(zhǎng)期直接干預(yù)商品房定價(jià)，后果可能危及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

  雙合同是政府直接干預(yù)商品房?jī)r(jià)格帶來(lái)的結(jié)果，過(guò)去是沒(méi)有的。

  自從限價(jià)以來(lái)，我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)信息開(kāi)始混亂。政府限價(jià)還有一個(gè)直接動(dòng)機(jī)，就是讓價(jià)格低的房子更多進(jìn)入網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，以便拉低市場(chǎng)交易的平均價(jià)格，以求滿足媒體“均價(jià)平穩(wěn)”的報(bào)道要求，所以，在選擇性網(wǎng)簽的條件下，在房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息里，我們看不出市場(chǎng)供應(yīng)、需求的真實(shí)結(jié)構(gòu)，也看不清市場(chǎng)價(jià)格走向。雙合同更是加劇了房地產(chǎn)價(jià)格信息的失真度，市場(chǎng)真實(shí)的房?jī)r(jià)變得模模糊糊。

  長(zhǎng)期限價(jià)還會(huì)帶來(lái)房屋市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的不銜接。在商品房這個(gè)環(huán)節(jié)限價(jià)，但是土地市場(chǎng)不限價(jià)，企業(yè)需要競(jìng)投土地、競(jìng)投配建，這就意味著，企業(yè)在拿地階段是市場(chǎng)定價(jià)，但到了房屋銷(xiāo)售階段卻是政府部門(mén)定價(jià)，房屋市場(chǎng)和土地市場(chǎng)游戲規(guī)則完全相反，脫節(jié)，時(shí)間久了，這個(gè)游戲就有可能沒(méi) 法玩了。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展可能受到影響。

  目前廣州多個(gè)區(qū)域的土地市場(chǎng)競(jìng)拍價(jià)接近房?jī)r(jià)，這是基于企業(yè)對(duì)于廣州市場(chǎng)未來(lái)樂(lè)觀的預(yù)期，但是，如果政府部門(mén)一直堅(jiān)持限價(jià)，那么，企業(yè)可能無(wú)法判斷等到兩年后，它的產(chǎn)品價(jià)格究竟是市場(chǎng)說(shuō)了算，還是政府部門(mén)說(shuō)了算。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法良好運(yùn)作的時(shí)候，不僅企業(yè)的投資決策受到影響，而且很可能直接影響廣州的房地產(chǎn)的營(yíng)商環(huán)境。

  因此，為了房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康平穩(wěn)發(fā)展，政府現(xiàn)在就應(yīng)該全面評(píng)估限價(jià)政策的必要性和可能出現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)。

  總之，我相信，政府也應(yīng)該很清楚地看到，雙合同現(xiàn)象只是末不是本，是限價(jià)政策的副產(chǎn)品，真正從健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展計(jì)議，需要盡快妥善安排限價(jià)政策的退出。

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