房企患上集體焦灼癥 地產“土豪”首季身陷五大忙

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2014年第一季度已過，羊城晚報記者發(fā)現(xiàn)，去年意氣風發(fā)的開發(fā)商們今年都非常忙碌：忙借殼涉銀、忙拿地、忙轉型、忙回購股票、忙加速“出�！�，而透過這五大忙，反映的是不同房企面臨的不同問題，“2014年，中國的開發(fā)商都患上了‘集體焦灼癥’”，在知名地產專家楊紅旭看來，各自忙碌的開發(fā)商折射房地產行業(yè)變革的到來。

第一忙 忙拿地 主力變成非標桿房企

中原地產研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月2日，萬科、保利等16家標桿房企今年第一季度拿地總額為1165.24億元，同比上漲29%，環(huán)比降幅高達37%.據(jù)分析，龍頭房企一季度業(yè)績并不理想，在銷售遇冷的情況下暫停激進拿地，導致地價回落。這正好給中小房企“逢低補倉”的機會，與16家標桿房企形成此消彼長的是二線房企的主動出擊。

去年被譽為拿地“黑馬”的泰禾集團，2014年拿地旋風不減，截至2014年3月在全國已斬獲土地超過1000畝，金額超過80億元。一線城市也是非標桿房企搶地的重點區(qū)域，3月26日，北京出讓兩宗經營性用地，中鐵建、中弘分別成為這兩宗地塊的“地主”。而在2月26日北京平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)地塊競拍的64輪舉牌中，世紀鴻占29次，當代旭輝聯(lián)合體30次最終以7.78億的價格競得。3月19日，國貿地產、廈門筑成、寶達投資（香港）聯(lián)合體以11億元奪下上海松江區(qū)佘山北54A-05A號地塊，此后，又以8.04億元摘得松江區(qū)佘山北37A-01A號地塊，凸顯這些非標桿房企買地積極性。

第二忙 忙借殼 涉銀房企資金緊張？

2014年3月，綠地集團借殼金豐投資上市，預估值達655億元，此次重組是A股交易金額最大的一次重組并購。與此同時，時隔3年多后，房企再融資也終于開閘。繼中茵股份和天�；�建兩公司的非公開增發(fā)申請獲批后，近日，北京城建和迪馬股份也相繼公布了同樣消息。另外，除了股權類再融資大門獲得“開閘”后，房企債券類融資也有新進展。

房企“涉銀”更來勢洶洶。繼2013年下半年以來，包括萬科、新華聯(lián)、世茂、越秀地產、恒大等多家房企已進軍金融業(yè)，房企金融化呈加速態(tài)勢。2014年1月底，恒大地產公告稱，以33億元收購了華夏銀行4.522%的股份，成其第五大股東。2月初，越秀集團以116.4億港元完成對創(chuàng)興銀行75%已發(fā)行股本的收購。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已有約30家房企涉足銀行。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，銀行信貸緊縮是客觀存在的，與此同時，隨著住宅產業(yè)化的試點逐漸推進，房地產行業(yè)將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，未來地產業(yè)將呈現(xiàn)“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個行業(yè)也會因此發(fā)生變革。

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第三忙 忙出海 海外淘金OR規(guī)避國內風險？
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前3個月，房企在海外總投資額達到近千億元人民幣，已超去年全年投資額。房企將資金投向海外，是因為海外回報率夠高，還是感到了國內潛在的危機？
業(yè)內人士指出，房企紛紛選擇海外淘金，一定程度上受了國內政策不確定性的影響。在限購政策未來尚不明確的前提下，在海外投入不失為一種好的投資渠道。然而專家指出，國內房企海外投資中很大比例是用低杠桿甚至現(xiàn)金投入，把錢帶到海外市場提振當?shù)亟洕鷱亩�受到西方國家歡迎，然而這樣大規(guī)模的投資是否能帶來高回報有待觀察。
在2011年投資冰島生態(tài)旅游項目失敗后，中坤集團董事長黃怒波就坦言：“把去冰島買地想得太簡單，低估了海外投資的政治風險和法律風險�！笨梢姡�海外開發(fā)究竟是淘金還是制造新的泡沫，仍有待詳盡分析。
第四忙 忙回購 股票力挽股價提振市場？
鑒于業(yè)績持續(xù)增長但股價卻跌跌不休，3月10日，萬科總裁郁亮增持100萬股萬科股票，以提振投資者信心。這也是繼恒大地產、合生創(chuàng)展、保利地產等房企回購或增持股票后，又一房企巨頭高管購入本公司股票。
根據(jù)券商研究，目前A股房地產板塊的估值水平創(chuàng)下近5年新低，包括萬科在內的多家房企股價逼近凈資產。中銀國際研報顯示，截至2014年1月15日，33家主要上市房企的市盈率由2012年的20.2倍下跌至2013年的7.2倍，地產板塊的市盈率創(chuàng)下近五年新低。
面對股價持續(xù)下跌，不少上市房企開始回購股票。從今年1月27日至2月24日，恒大地產回購股票合計斥資超40億元。保利地產于2月25日晚公告，保利集團同日增持公司股份共計40萬股，隨后，3月3日又公告稱，公司部分董事和高級管理人員于2月28日買入公司股票共計18萬股。此外，新湖中寶和深振業(yè)A不久前也分別被各自股東增持。

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第五忙 忙轉型 變身“城市配套服務商”

忙轉型的房企動作也不小。商業(yè)地產巨頭萬達在2013年就決定向電商發(fā)展，今年更開始百萬年薪高調挖人。據(jù)傳，除了馬云、劉強東等幾位大佬外，萬達的挖人電話幾乎覆蓋了整個電商圈。

地產龍頭萬科則轉型要做“城市配套服務商”，這正是萬科進入30歲后對自己的全新定位，其策略就是將旗下所有業(yè)務的思維核心聚焦在如何服務于整個城市的運營，所有產品均作為城市配套的一部分，在近日的北京春季房展會上，萬科就以“城市配套服務商”的角色出現(xiàn)。
地產業(yè)熱鬧了十多年
從沒這么鬧騰與惶恐
楊紅旭表示，2014年，中國的開發(fā)商都患上了“集體焦灼癥”，并坦言房地產業(yè)已熱鬧了十多年，從沒像當前這么鬧騰與惶恐。而對于各大開發(fā)商的忙碌，他將其歸納為企業(yè)戰(zhàn)略重塑。
楊紅旭認為，行業(yè)外部和內部大環(huán)境的偏負面變化，房地產業(yè)及房企增長速度的下滑，正成為套在開發(fā)商頭上的“緊箍咒”。不必說中小房企迷茫而不知所措，就連大房企也心生惶恐。郁亮帶領萬科高管頻頻考察阿里、騰訊、海爾、小米，傳統(tǒng)地產業(yè)與新銳產業(yè)的合作，似乎箭已上弦。另外，萬達進軍文化產業(yè)、恒大賣礦泉水、世茂入股申銀萬國、諸多房企入股銀行、進軍海外房地產等，都在預示著地產巨頭們的焦灼與謀變。

記者多方觀察認為，開發(fā)商已意識到傳統(tǒng)的“拿地、建房、銷售”的模式已無法適應當下市場的格局，而“五大忙”正是大佬們尋求突破的標志。涉足金融、借殼融資是向房地產行業(yè)的上游縱向延伸；拓展海外市場是將產品線橫向拉長；牽手電商是順應互聯(lián)網時代的轉型，在對中國地產市場保持樂觀的前提下，各方開始將雞蛋放在更多的籃子里。

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2014年，中國的開發(fā)商都患上了“集體焦灼癥”，并坦言房地產業(yè)已熱鬧了十多年，從沒像當前這么鬧騰與惶恐。

房價都降低吧

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房企“涉銀”更來勢洶洶

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萬科就以“城市配套服務商”這個虛頭是挺大