高盛：大陸房地產(chǎn)市場(chǎng) 即將陷入兩年低迷期

秋田

易銳民                                                                                                                       

2014年05月22日

中國(guó)財(cái)經(jīng)
熱點(diǎn)
高盛指出，大陸經(jīng)濟(jì)環(huán)境欠佳，家庭負(fù)擔(dān)能力下降、按揭利率上升，以及開發(fā)商現(xiàn)金流緊絀等，將導(dǎo)致大陸房產(chǎn)巿場(chǎng)需求減慢，估計(jì)當(dāng)前建筑業(yè)產(chǎn)能可能過剩，要經(jīng)歷兩年的庫(kù)存調(diào)整期。
易銳民　香港特派員
高盛的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)可能即將陷入長(zhǎng)達(dá)兩年的低迷期，然后供需才可恢復(fù)平衡；國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪，則將大陸房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)展望，由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。
大陸樓市自年初至今急轉(zhuǎn)直下，除了三、四線城市出現(xiàn)新盤大幅減價(jià)之外，淡況已蔓延至一線城市如廣州及深圳，多個(gè)新盤仍然滯銷，準(zhǔn)買家也看淡而離場(chǎng)觀望，令交投疏落。
今明兩年房?jī)r(jià)
料將下降10%至15%
高盛指出，大陸經(jīng)濟(jì)環(huán)境欠佳，家庭負(fù)擔(dān)能力下降、按揭（物業(yè)抵押）利率上升，以及開發(fā)商現(xiàn)金流緊絀等，將導(dǎo)致大陸房產(chǎn)巿場(chǎng)需求減慢，估計(jì)當(dāng)前建筑業(yè)產(chǎn)能可能過剩。
高盛預(yù)計(jì)，發(fā)展商將要經(jīng)歷兩年的庫(kù)存調(diào)整期，2014至2015年大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，將較2013年下降10%至15%，而成交量也會(huì)萎縮15%。
穆迪也預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月大陸住宅房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)將大幅放緩，庫(kù)存水平較高以及流動(dòng)性趨弱。不過，開發(fā)商業(yè)務(wù)規(guī)模較大，財(cái)務(wù)管理審慎，并有良好的流動(dòng)性，因此預(yù)計(jì)將更有能力抵御具挑戰(zhàn)性的環(huán)境。
穆迪助理副總裁兼分析師梁鎮(zhèn)邦分析說(shuō)：“我們預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月，銷售同比將溫和增長(zhǎng)0％至5％（按過去12個(gè)月計(jì))，該增長(zhǎng)率顯著低于2013年全年全國(guó)累計(jì)合約銷售額同比增長(zhǎng)26．6％的幅度�！�
截至上月底，穆迪跟蹤的八個(gè)大陸一二線城市的庫(kù)存，約為14個(gè)月，接近此前的高點(diǎn)。這水平的高庫(kù)存將削弱開發(fā)商的定價(jià)能力，并對(duì)其運(yùn)營(yíng)資本和利潤(rùn)率造成壓力。
香港中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，截至4月底，大陸40個(gè)城市中，三、四線城市土地累計(jì)流標(biāo)率為26%，較去年底大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)。
分析指出，在目前成交量疲乏，庫(kù)存量偏高，樓市降價(jià)預(yù)期較高的大陸城市，房企拿地意愿普遍減弱，以致流標(biāo)地塊增多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，隨著三、四線土地市場(chǎng)的降溫，政策面將繼續(xù)放寬，但因?yàn)樾刨J難以松綁，而且此前土地供給量過大，市場(chǎng)降溫趨勢(shì)依然難改。
自4月以來(lái)，大陸20強(qiáng)房企對(duì)新增土地的“執(zhí)著”急轉(zhuǎn)直下，4月該20強(qiáng)房企拿地的金額為142.23億元人民幣（28.6億新元），按月下滑44.12%，按年大跌51.12%。5月的前19天，僅萬(wàn)達(dá)一家出手拿地。
另一方面，海通證券發(fā)布的報(bào)告指出，目前大陸的地方政府，其經(jīng)營(yíng)性與投資性凈現(xiàn)金流為負(fù)，且每年需額外舉債覆蓋利息等支出。
該報(bào)告認(rèn)為，若地方政府不出售資產(chǎn)和壓縮投資，四年后地方政府債務(wù)率，將達(dá)國(guó)際通行的60%警戒線標(biāo)準(zhǔn)。
海通表示，地方政府需改善投資性凈現(xiàn)金流，方法有兩個(gè)：一是削減投資規(guī)模，二是出售存量土地與國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)。報(bào)告測(cè)算，若要維持目前近四成的負(fù)債率水平，地方投資規(guī)模需要削減三成。