樓市低迷 房企拿地放緩

樂居

 伴隨著今年樓市成交量下滑，近期各地土地市場也開始明顯轉(zhuǎn)淡。日前，有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告顯示，今年5月全國300個城市共成交土地1767宗，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，同比下降38%。

  與各地土地出讓成交量和出讓金額銳減相呼應(yīng)，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受制于商品房銷量下降，在拿地上的積極性也一改此前的主動，開始變得謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)今年前5個月龍頭房企銷售情況看，僅有萬科、恒大兩家完成全年銷售目標(biāo)的40%，其他房企實際銷售情況低于預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)此前對今年市場預(yù)估過于樂觀，未來或面臨較大壓力。

  土地市場降溫量價齊跌

  日前，中國相關(guān)研究院發(fā)布報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環(huán)比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。

  而除了土地成交量和出讓金，5月土地市場其他相關(guān)指標(biāo)也表現(xiàn)慘淡。其中，土地成交面積6221萬平方米，環(huán)比減少26%，同比減少49%。其中，住宅用地414塊，環(huán)比減少37%，同比減少54%；成交面積1774萬平方米，環(huán)比下降42%，同比下降56%。

  全國300個城市土地平均溢價率為12%，環(huán)比上月也下降了7%，同比去年同期則下降5%；其中住宅類用地平均溢價率10%，較上月下降10個百分點，較去年同期下降10個百分點。

  事實上，這并不是唯一顯示目前土地市場降溫狀況的報告。另一家研究機(jī)構(gòu)易居房地產(chǎn)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，5月份10個典型城市土地出讓金收入578億元，環(huán)比下降20.3%，同比下降24.6%，這是該指標(biāo)20個月來首次落入同比下滑區(qū)間。而中原地產(chǎn)6月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市宅地平均樓面地價環(huán)比大幅回落34%。

  近期頻頻出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象也成為土地市場降溫的另一證據(jù)。近期上海2幅地塊因無人競拍而延期出讓；武漢6月5日出讓的江夏五里界地塊也遭遇無人報價最后流拍；佛山也在一個月內(nèi)出現(xiàn)了兩次土地流拍的尷尬。

  而各地實現(xiàn)成交的土地，也普遍出現(xiàn)底價成交的局面，即便是一度火爆的一線城市也遭冷遇。上周出讓的土地中，樓面地價排名前10名的地塊排行榜有7宗為底價成交。一線城市上海和廣州雖然各有2宗地塊上榜，其中3塊土地底價成交。

  對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，土地市場確實正在降溫，而且年內(nèi)還會進(jìn)一步降溫。

  庫存普升房企銷售壓力大

  業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場的降溫或與近期樓市成交持續(xù)走低，商品房庫存繼續(xù)上升直接相關(guān)。據(jù)中國主要城市住宅市場交易情報的統(tǒng)計，截至今年5月末，納入統(tǒng)計的15個主要城市庫存環(huán)比上月增幅達(dá)到5.1%，處于2014年以來最高水平。

  重點監(jiān)測的城市中，僅深圳、蚌埠、南充存量下降，東莞庫存套數(shù)有所下降，其余城市均為上升。其中北京、廣州、青島可銷售面積環(huán)比增幅超過8%，蘇州、廈門、惠州、寧波可售面積環(huán)比增幅也在5%以上。

  5月百城房價指數(shù)報告指出，從短期供需情況看，市場供應(yīng)增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，部分企業(yè)近期加大推盤力度并調(diào)整定價策略。根據(jù)該份報告的統(tǒng)計，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城新房均價連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌，也標(biāo)志著國內(nèi)房地產(chǎn)價格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后進(jìn)入調(diào)整階段。

  有分析認(rèn)為，對于今年市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)似乎普遍出現(xiàn)了過于樂觀的誤判。據(jù)大智慧通訊社的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1－5月，已經(jīng)公布銷售額的12家重點上市房企，全年銷售額完成情況多半未達(dá)標(biāo)。

  據(jù)該統(tǒng)計，2014年1月－5月完成全年銷售額超過40%的房企，僅萬科以及恒大地產(chǎn)兩家。同為千億房企的綠地集團(tuán)，2014年1－5月實現(xiàn)銷售額605億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的25%。

  最新的報告認(rèn)為，雖然一線城市土地市場降溫與政府推地節(jié)奏有很大關(guān)系，但房企面臨庫存壓力，資金鏈趨緊，工作重心轉(zhuǎn)移到銷售上，也對拿地產(chǎn)生了一定的影響。在房地產(chǎn)市場環(huán)境持續(xù)震蕩的背景下，對于大多數(shù)房企來說，逆市拿地更主要的是補充倉儲的需要。

南方日報

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作者：牛思遠(yuǎn)