馬光遠(yuǎn)專欄:降價是為中國房地產(chǎn)加冕成人禮

扎根

金羊網(wǎng)-新快報作者： 馬光遠(yuǎn) 

         世界杯大賽上，最刺激的莫過于勢均力敵的雙方在酣戰(zhàn)了90分鐘后打成平局，但在傷停補時階段，另一方突然進(jìn)球了。在我看來，國家統(tǒng)計局6月18日公布的70個大中城市5月份房價的最新數(shù)據(jù)，就如同傷停補時的一粒進(jìn)球，讓圍繞房價是否下跌的爭論基本畫上了句號。

  5月份數(shù)據(jù)的最大價值和意義，是無論新房還是二手房，環(huán)比下跌的態(tài)勢告別前四個月的曖昧和膠著，而是豁然開朗起來。4月份，新房價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)還有44個，5月份一下子減少到只有15個，而價格環(huán)比下降的城市個數(shù)從4月份的8個劇增到35個。二手房的價格變動也很明顯，5月份，價格環(huán)比上漲的城市數(shù)從4月份的35個劇減到19個，環(huán)比價格下降的城市從22個劇增到35個。這幾乎意味著，具有全國房價風(fēng)向標(biāo)意義的70個大中城市，有一半的城市房價環(huán)比下降，如果再加上持平的城市，超過80%的城市房價停漲。《華爾街日報》對5月份的房價計算了平均的數(shù)據(jù)，根據(jù)他們的計算結(jié)果，5月70個大中城市新建商品住宅平均價格環(huán)比下降0 .15%，而這是2012年5月以來這個統(tǒng)計指標(biāo)首度環(huán)比下跌。特別需要指出的是，被各界視為房價堅挺一族的一線城市，在官方的這個統(tǒng)計指標(biāo)中也出現(xiàn)了明顯的松動。5月份北上廣深四個“一線城市”，新房除北京環(huán)比仍上漲0 .2%，廣州持平外，上海、深圳均出現(xiàn)了0 .3%和0 .2%的下跌。二手住房環(huán)比數(shù)據(jù)北京在70個城市中跌幅高居榜首，環(huán)比跌幅高達(dá)0 .9%。一線城市的房價一直被視為中國高房價最后的“馬其諾防線”，一線價格下跌，則幾乎可以確定，在經(jīng)歷10多年的單邊上漲之后，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點100%已經(jīng)到來。

  事實上，從國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指標(biāo)的歷史表現(xiàn)看，這個指標(biāo)統(tǒng)計的房價數(shù)據(jù)一直偏于保守，甚至鬧出過2009年房價大漲一年之后該指標(biāo)統(tǒng)計的漲幅卻只有1.5%的數(shù)據(jù)風(fēng)波。相對于這個數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)其他統(tǒng)計數(shù)據(jù)則更能明確無誤地佐證“轉(zhuǎn)折點”的到來：其一，從全國來看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是到位資金，都創(chuàng)下了近年來的新低。前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長16.4%，創(chuàng)下了近年來的新低，住宅新開工面積暴跌24.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比僅增長4.5%，而2013年全年地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增長26.5%；第二，庫存高企，銷售陷入空前的低迷。在2013年創(chuàng)下8.14萬億元的銷售記錄后，前5個月中國商品房銷量暴跌，一線房企前5月普遍只完成全年銷售任務(wù)的30%左右；而前5個月，全國待售面積超過了5.3億平方米，一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞，無論是前期降價的杭州，還是悄然松動限購的沈陽，去庫存周期都超過了驚人的30個月；第三，一些城市告別“不跌神話”，量價齊跌。一直被認(rèn)為房價“永遠(yuǎn)上漲”的北京，在1季度銷量和去年比較腰斬的同時，二季度延續(xù)了低迷的狀況，住宅成交量很可能創(chuàng)近3年來新低。根據(jù)住建委的統(tǒng)計，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套，環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。而新房庫存量突破77000套，是2013年1月以來的最高點。二手房的價格至少已經(jīng)下跌5%以上，預(yù)計今年北京二手房價格下跌幅度會達(dá)到15%。

  毫無疑問，在沒有任何政策加壓的情況下，中國房地產(chǎn)的市場調(diào)整周期已經(jīng)到來。面對價格的調(diào)整，筆者并不認(rèn)為這是中國房地產(chǎn)行業(yè)的壞事，更不認(rèn)為中國房地產(chǎn)會出現(xiàn)某些人所說的崩盤的情況。對于一個競爭性行業(yè)而言，價格的調(diào)整本來就是常態(tài)，中國房價在經(jīng)歷10多年的單邊上漲，面臨供應(yīng)過剩、流動性緊張和價格高企的局面，價格理性回歸，不僅無害，而是有利于行業(yè)未來的發(fā)展。筆者特別提醒所有人真誠面對四個基本事實：一、這次價格調(diào)整和任何調(diào)控政策無關(guān)，而是市場的自發(fā)反應(yīng)；二、流動性緊張是導(dǎo)致一線城市和熱點城市房價下降的誘因，但流動性緊張的狀況短期不會改變；三、中國樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了里程碑意義的變化，總體供應(yīng)短缺的歷史已經(jīng)終結(jié)，除個別城市外，大部分城市面臨的問題已經(jīng)不是短缺，而是過剩；四、在經(jīng)歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國樓市已經(jīng)接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢。也就是說，無論是目前的房價，市場的流動性，還是供求的基本面，都不支持房價繼續(xù)單邊上漲，只有價格合理調(diào)整，才能刺激新的需求，也才能促進(jìn)整個行業(yè)的洗牌，讓沒有競爭力，資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。價格的調(diào)整對于任何一個行業(yè)而言，都是行業(yè)健康發(fā)展的常態(tài)，中國的房地產(chǎn)業(yè)不例外。

  但是，很顯然，被過去10多年單邊上漲“嬌慣”的中國房地產(chǎn)市場，既沒有做好價格調(diào)整的準(zhǔn)備，更沒有做好價格調(diào)整的意愿。面對市場的調(diào)整，不切實際地期待政府再次放水救市，讓市場回到以前單邊上漲的狀態(tài)，很顯然，這是一種很傻很天真的想法，這種想法的流行，恰恰說明中國房地產(chǎn)市場的青澀和不成熟。事實上，在目前情況下，無論是放松限購，還是降準(zhǔn)，都無法逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價格調(diào)整的趨勢。把高房價的支撐寄托在未來城鎮(zhèn)化的農(nóng)民身上，更是傻得可愛的想法，中國的進(jìn)城農(nóng)民要真的能支撐中國的高房價，中國的農(nóng)民就是世界上最有錢的農(nóng)民了。

  筆者倒是認(rèn)為，對于當(dāng)下中國房地產(chǎn)的調(diào)整無需緊張，更無需大驚小怪。無論是對中國房地產(chǎn)，還是對中國宏觀經(jīng)濟而言，房價的調(diào)整，房地產(chǎn)回歸理性長遠(yuǎn)而言都有益。過去10多年，中國房地產(chǎn)盡管狂飆猛進(jìn)，但野蠻生長使得這個產(chǎn)業(yè)既不健康，也不成熟，對政策的依賴使得行業(yè)畸形發(fā)展，很多長效機制的缺失行業(yè)極度無序。價格的調(diào)整和行業(yè)的洗牌從來都是一個行業(yè)成熟的最好的工序。就此而言，如果本輪的調(diào)整不會引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險，應(yīng)該樂觀其成，而不是急于干預(yù)。中國房地產(chǎn)需要一場成人禮，價格的調(diào)整是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段。調(diào)整會很痛苦，會洗牌，但唯有如此，房地產(chǎn)才能從狂野走向穩(wěn)重，才能真正健康發(fā)展，不要害怕，也不要拒絕，更不要幻想。

  (作者系經(jīng)濟學(xué)博士)

20121208

減價是升價的前湊嗎   哈哈哈哈