房地產(chǎn)投資外圍跑贏中心區(qū)

扎根 · 發(fā)表于 2014-6-26 09:26:08

今年一季度房地產(chǎn)投資方面，中心城區(qū)與外圍區(qū)市冰火兩重天。12區(qū)市第一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示：樓市交易活躍的中心城區(qū)天河、越秀、白云在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額上出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，本地人集中居住的海珠亦僅有0 .4%增幅；非中心城區(qū)的黃埔、蘿崗、南沙、從化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)則分別達(dá)到320%、190%、89.1%、53.4%。

  有專(zhuān)家指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)，讓開(kāi)發(fā)商的觀望情緒更濃，因此不少區(qū)域會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。另一方面，也與市中心用地緊缺，去年起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向外圍區(qū)域延伸明顯，黃埔、蘿崗、南沙、從化等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅明顯。房地產(chǎn)投資從中心轉(zhuǎn)移至外圍的態(tài)勢(shì)是否將持續(xù)？合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，目前部分區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)與去年已拿下地塊有關(guān)，預(yù)期今年后三季度未必能保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)�！伴_(kāi)發(fā)商目前是觀望的狀態(tài)，等前期貨量消化完之后，戰(zhàn)略會(huì)根據(jù)限購(gòu)與否來(lái)調(diào)整，所以一些地塊可能還不會(huì)動(dòng)工開(kāi)發(fā)，投資額就會(huì)下降�！�

  中心城區(qū)

  天河東部下滑北部狂奔

  12區(qū)市中，天河區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跌幅最明顯，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量始終位居第一，且拋離第二位番禺區(qū)近10億元。而且天河區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，也不是全區(qū)都出現(xiàn)跌幅。跌幅主要出現(xiàn)在寸金尺土的核心區(qū)域，如金融城、珠江新城、體育中心一帶、天河?xùn)|部的車(chē)陂街、棠下街及前進(jìn)街，而天河北部的沙東街及興華街則有較高增長(zhǎng)，分別達(dá)3倍及79%。天河北所在的石牌街亦有18%正增長(zhǎng)。

  越秀商品房銷(xiāo)售面積減少71.2%

  越秀區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額負(fù)增長(zhǎng)4.8%，并未拖累該區(qū)固定投資總額。但從走勢(shì)來(lái)看，越秀區(qū)的開(kāi)發(fā)商們，在一季度賣(mài)樓情況也是量?jī)r(jià)齊降。數(shù)據(jù)顯示，若按法人口徑統(tǒng)計(jì)，越秀區(qū)商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)72.2%，減少約58194平方米商品房銷(xiāo)售面積；而銷(xiāo)售合同金額也減少67.4%、約12.37億元。

  海珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資微漲0 .4%

  作為廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較活躍的中心區(qū)域之一，海珠第一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為32.92億元，增長(zhǎng)0 .4%。海珠區(qū)方面并未公布更具體的數(shù)字，但南都記者了解到，雖然仍有微弱的漲幅，但漲幅已經(jīng)比往年同期收窄，房地產(chǎn)投資有所減弱。另外在其他固定投資領(lǐng)域，海珠區(qū)建設(shè)改造投資56.59億元，增長(zhǎng)12.9%。

  荔灣項(xiàng)目在地口徑也是負(fù)增長(zhǎng)

  不同統(tǒng)計(jì)口徑，看出不一樣的“走勢(shì)”。按照法人在地口徑統(tǒng)計(jì)，荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)今年第一季度達(dá)到5 .8%的增幅，累計(jì)總額為9 .42億元。但從項(xiàng)目在地口徑統(tǒng)計(jì)，荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額卻出現(xiàn)37.6%負(fù)增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資額也出現(xiàn)20 .5%負(fù)增長(zhǎng)。

  白云房屋竣工面積減少七成

  白云區(qū)第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)-4.0%。白云區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額12.08億元，僅占固定資產(chǎn)總額1/6不到，“微跌”并不影響白云區(qū)在固定資產(chǎn)投資額的表現(xiàn)。據(jù)了解，白云區(qū)今年一季度房屋施工面積減少達(dá)11.2%、房屋竣工面積減少70 .1%，但總額量少，施工面積及竣工面積累計(jì)總額僅有348.44萬(wàn)及15.54萬(wàn)平方米。

  外圍區(qū)市

  黃埔房地產(chǎn)投資同比增3倍

  托房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)3.2倍的福，黃埔區(qū)今年第一季度固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)了91.6%。而靠固定資產(chǎn)投資，一季度黃埔區(qū)拉動(dòng)G D P增長(zhǎng)達(dá)10 .1%。根據(jù)已公布數(shù)據(jù)，該區(qū)約18.51億的固定資產(chǎn)投資額中，有13.62億元是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)所得。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)總額甚至比去年同期增長(zhǎng)了3.2倍。即使如此，黃埔區(qū)房地產(chǎn)投資總額依然僅為“鄰居”天河區(qū)的約1/4。對(duì)于增幅最大的黃埔區(qū)，黎文江認(rèn)為，主要是黃埔區(qū)的累計(jì)投資額基數(shù)小，加上城中村改造項(xiàng)目的帶動(dòng)，因此有較大的增幅。

  蘿崗賣(mài)房同比賣(mài)多了74 .61%

  黃埔盤(pán)子小、易拉動(dòng)，但總量競(jìng)爭(zhēng)力弱，而即將與黃埔進(jìn)行“并區(qū)”的蘿崗區(qū)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面“發(fā)力”后，成為在全市各區(qū)市有競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手。今年第一季度，蘿崗區(qū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額及增幅都靠前的區(qū)域，增幅達(dá)1.9倍，而“翻兩番”后累計(jì)投資總額僅位列在天河及番禺之后。而該區(qū)商品房銷(xiāo)售情況也很理想，銷(xiāo)售金額達(dá)到74.61%的增幅。黎文江認(rèn)為蘿崗房地產(chǎn)將出現(xiàn)供大于求，特別是在商業(yè)地產(chǎn)方面，產(chǎn)品同質(zhì)化比較厲害，近期的降價(jià)促銷(xiāo)也是以公寓為主，因此長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)投資難以保持這么高的增長(zhǎng)速度。

  南沙固投9成增長(zhǎng)額由房產(chǎn)貢獻(xiàn)

  南沙固定投資總額約55.16億元中，有26.65億元來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)較去年同期有89.09%的升幅。經(jīng)計(jì)算可得，南沙今年增加的固定資產(chǎn)投資總額約14.3億元中，有約12.55億元是來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。據(jù)透露，南沙今年一季度房屋建筑施工面積增長(zhǎng)達(dá)22.8%，其中住宅施工面積增長(zhǎng)57.66%，而房屋建筑竣工面積卻減少48.83%、其中住宅減少29.66%。

  從化房產(chǎn)開(kāi)發(fā)占固定投資總額約5成

  第一季度，從化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額達(dá)11.46億元，約占固定投資總額23.49億元的近50%。從數(shù)字來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)53.4%，是從化固定資產(chǎn)投資獲得14.5%增速的主要功臣。與南沙相反，從化的房屋竣工面積施工項(xiàng)目減少、竣工面積增多。但事實(shí)上，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商在從化，對(duì)新項(xiàng)目動(dòng)工也表現(xiàn)得更謹(jǐn)慎。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，從化今年第一季度房屋施工面積為-1.6%增長(zhǎng)，但房屋竣工面積則為3.5倍。

  花都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)自去年中期以來(lái)最高

  縱觀今年一季度數(shù)據(jù)，固定資產(chǎn)投資增速近六年首現(xiàn)“負(fù)值”，只有-4.1%。不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻實(shí)現(xiàn)18.5%的增長(zhǎng)，達(dá)到去年中期以來(lái)的高位�？梢�(jiàn)去年以來(lái)，花都中軸線(xiàn)等規(guī)劃落地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，給花都房地產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

  番禺房屋竣工面積減少81.8%

  第一季度番禺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額貢獻(xiàn)約13 .68億元，有9.9%增長(zhǎng)，也是拉動(dòng)該區(qū)固定資產(chǎn)投資的主力。但從有關(guān)房屋的具體數(shù)據(jù)來(lái)看，番禺區(qū)一季度的房屋施工及竣工面積都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中竣工面積減少81.8%。商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)-12.2%增長(zhǎng)，其中現(xiàn)房銷(xiāo)售及期房銷(xiāo)售均分別下跌28.7%及8.8%，施工面積增加18.6%，但竣工面積減少76.3%。

  增城房子賣(mài)得好投資額卻少了

  今年一季度增城固定資產(chǎn)投資減少約3億多元，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)減少的部分。一季度，增城房地產(chǎn)同比減少2.97億元。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額減少，但增城卻賣(mài)房賣(mài)得好了，一季度增城商品房銷(xiāo)售面積及商品房銷(xiāo)售合同金額分別上漲2 .48%及7.74%。增城今年以來(lái)的供應(yīng)量大約占全市12區(qū)市供應(yīng)量20%-25%，但由于基數(shù)較小，一成左右的降幅其實(shí)還在正常范圍。

  觀點(diǎn)PK

  多區(qū)房產(chǎn)投資高增長(zhǎng)

  與區(qū)劃調(diào)整有關(guān)嗎？

  2014年，廣州市場(chǎng)有明顯分化，蘿崗升得快，投資額、成交量都上升，番禺在收縮，這跟城市布局、規(guī)劃有關(guān)。同是撤市設(shè)區(qū)的增城、從化，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)較大差異，只是短期波動(dòng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，東部的蘿崗、增城、從化、黃埔都是本屆廣州政府重點(diǎn)推進(jìn)發(fā)展的區(qū)域，今年進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整將釋放出更明確的“東進(jìn)”信號(hào)。

  ——— 廣東省房協(xié)理事趙卓文

  蘿崗房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)，主要原因是產(chǎn)業(yè)人口聚集，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。刺激從化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的并非是區(qū)劃調(diào)整，而是軌道交通帶動(dòng)。值得注意的是，受撤市設(shè)區(qū)消息影響，買(mǎi)家擔(dān)心增城會(huì)被納入“ 限購(gòu)”范圍，因此今年增城商品住宅消化較快�！伴_(kāi)發(fā)商目前是觀望狀態(tài)，等前期貨量消化完之后，會(huì)根據(jù)限購(gòu)與否來(lái)調(diào)整，所以一些地塊可能還不會(huì)動(dòng)工開(kāi)發(fā)，投資額就會(huì)下降�！�

  ———合富輝煌(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師黎文江

南方都市報(bào)

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作者：羅苑尹李拉譚