公積金新政能否對(duì)改善型買(mǎi)家網(wǎng)開(kāi)一面？

扎根

       對(duì)于公積金貸款而言，一次、二次并非問(wèn)題的關(guān)鍵，而應(yīng)該針對(duì)各種不同的購(gòu)房需求有的放矢，把目光聚焦于厘清剛性需求、改善型需求和投資投機(jī)性需求，為首次置業(yè)的剛需買(mǎi)家雪中送炭，為迫切需要改善居住條件的改善型買(mǎi)家助推一把，而把指望著資產(chǎn)價(jià)值飆升獲利的投資投機(jī)性需求拒之大門(mén)之外。

  廣州“史上最嚴(yán)公積金新政”二次征求意見(jiàn)稿日前發(fā)布，再次接受意見(jiàn)征詢。新版意見(jiàn)稿對(duì)連續(xù)繳存年限、二手樓樓齡限制等略有放寬，然而，此前備受矚目的二次公積金貸款擬叫停的條款仍被保留。

  已使用過(guò)住房公積金貸款的不予二次貸款，這樣的條款為何撩撥如此多人敏感的神經(jīng)？從廣州住房公積金中心公布的數(shù)據(jù)看，截至2014年5月，廣州全市累計(jì)共有36.6萬(wàn)職工貸款，約占全部繳存總?cè)藬?shù)396.5萬(wàn)人的9.2%。有不到1萬(wàn)的職工2次及以上重復(fù)使用住房公積金貸款。這也意味著，最多有36.6萬(wàn)已有公積金貸款的職工可能會(huì)受到新政的限制，相比396.5萬(wàn)的全部繳存總?cè)藬?shù)，受到新政影響的群體可能沒(méi)有人們預(yù)料的那么廣泛。這一條款之所以引起如此強(qiáng)烈的反彈，可能在于這396.5萬(wàn)繳存職工，每一個(gè)人未來(lái)都有可能會(huì)有需要改善住房條件的一天。特別是在當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)高企的背景下，越來(lái)越多人難以一步到位購(gòu)置稱心如意的房子，不得不通過(guò)“買(mǎi)一賣(mài)一”小房換大房的方式再折騰，二次置業(yè)改善居住條件，因此二次公積金貸款的機(jī)會(huì)顯得更為彌足珍貴。

  上世紀(jì)90年代，借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)而來(lái)的住房公積金制度逐步建立，目的是為了籌集一筆長(zhǎng)期、穩(wěn)定、互助型的住房保障資金，相當(dāng)于“眾人拾柴火焰高”，兼具著強(qiáng)制性、互助性、保障性三大特點(diǎn)。伴隨著過(guò)去十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂飆突進(jìn)，居民購(gòu)房情況出現(xiàn)了顯著分化，多數(shù)高收入家庭已購(gòu)買(mǎi)二套或更多住房，其中部分使用公積金貸款，而不少中低收入家庭仍然望房興嘆，根本沒(méi)有使用過(guò)公積金貸款。在公積金資金有限的情況下，如何讓公積金貸款輸血給更為需要的人群，如何通過(guò)制度設(shè)計(jì)彌補(bǔ)一度被指責(zé)的“劫窮濟(jì)富”的缺陷，應(yīng)該是公積金政策制度設(shè)計(jì)調(diào)整的立腳點(diǎn)。

  對(duì)于公積金貸款而言，一次、二次并非問(wèn)題的關(guān)鍵，而應(yīng)該針對(duì)各種不同的購(gòu)房需求有的放矢，把目光聚焦于厘清剛性需求、改善型需求和投資投機(jī)性需求，為首次置業(yè)的剛需買(mǎi)家雪中送炭，為迫切需要改善居住條件的改善型買(mǎi)家助推一把，而把指望著資產(chǎn)價(jià)值飆升獲利的投資投機(jī)性需求拒之大門(mén)之外。國(guó)家早就明確支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，而公積金貸款“只貸一次”的新政，真正傷害最深的恐怕正是需要改善居住條件的換房客們。筆者的一位朋友恰好正在考慮二次置業(yè)，前幾年，他在五羊新城買(mǎi)了一套樓齡超過(guò)20年的高層樓梯樓，而且面積僅有50余平方米，未來(lái)結(jié)婚生子，不得不將換房提上議事日程，而一旦新政出臺(tái)，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)改善型二套房的希望則將破滅。在二套房首付七成、利率上浮的情況下，城市里的換房客們面臨著各種“誤傷”、各種“傷不起”。

  在筆者看來(lái)，限制公積金二次貸款并不能簡(jiǎn)單地一刀切，對(duì)于改善型公積金貸款應(yīng)該予以支持，對(duì)于非改善型公積金貸款應(yīng)該予以限制。考慮到政策的公平性，二次動(dòng)用公積金購(gòu)買(mǎi)二套改善型住房的購(gòu)房者，可以有別于公積金首次貸款者，因?yàn)楣�積金畢竟是具有住房保障功能的政策性資金。

  環(huán)顧北上廣，在這一線城市的三大代表中，北京、上海的做法便是不單純盯著公積金貸款的次數(shù)，而是果斷叫停非改善型二套房公積金貸款。

  上海市公積金管理中心早在2010年就叫停了非改善型二套房公積金貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房則停止住房公積金貸款。購(gòu)買(mǎi)改善型第二套住房的認(rèn)定，是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部門(mén)登記信息中僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度全市人均住房建筑面積為依據(jù)。

  北京市公積金中心日前發(fā)布公告，北京市統(tǒng)計(jì)局公布2013年城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為31.31平方米，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于31.31平方米(不含)的繳存職工家庭。也就是說(shuō)，一個(gè)北京的三口之家，現(xiàn)有住房建筑面積低于94平方米，才能公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房。

  當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生變化，改善型住宅市場(chǎng)正是當(dāng)下樓市最大的考驗(yàn)。限購(gòu)、房貸等對(duì)改善型買(mǎi)家的限制與束縛，是剛需市場(chǎng)所不用面對(duì)的。廣州能否向北京、上海學(xué)習(xí)，給公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的改善型買(mǎi)家留一條出路，值得考慮。

南方日?qǐng)?bào)

作者： 鄭佳欣