葉檀：樓市崩盤(pán)讓經(jīng)濟(jì)下滑 中低收入群體最受苦

扎根

限購(gòu)是為了給房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力加鎖，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于膠著期，應(yīng)該逐步放手，讓市場(chǎng)自己說(shuō)話(huà)。

6月26日，經(jīng)過(guò)來(lái)回磨合，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)布文件，全文回避了“取消限購(gòu)”幾個(gè)字，但不再對(duì)購(gòu)房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢(xún)，意味著徹底放開(kāi)限購(gòu)。至此，呼和浩特放開(kāi)限購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。

雖然很多城市表示羨慕，希望能夠取得真經(jīng)，但呼和浩特應(yīng)該屬于特例。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院研究快報(bào)統(tǒng)計(jì)，2013年35個(gè)大中城市商品住宅現(xiàn)貨的庫(kù)存去化周期中，呼和浩特存銷(xiāo)比數(shù)值為37，在35個(gè)城市中名列榜首。呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)與煤炭、貨幣緊密相連，現(xiàn)在行業(yè)下行所以特事特辦，否則呼和浩特可能成為另一個(gè)鄂爾多斯.

與其羞羞答答欲拒還迎，不如直接把限購(gòu)清出武器庫(kù)，限購(gòu)應(yīng)該永遠(yuǎn)取消，不要再進(jìn)入市場(chǎng)。

限購(gòu)行政色彩過(guò)濃，扭曲了市場(chǎng)信號(hào)。市場(chǎng)化之前中國(guó)之所以用貨幣加票據(jù)的方式統(tǒng)治市場(chǎng)，是因?yàn)樯唐窐O其短缺，想買(mǎi)也買(mǎi)不到，不得不用戶(hù)籍、行政級(jí)別等方式，限制國(guó)民的消費(fèi)量。這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思路的結(jié)果已經(jīng)明確，不僅不能消除短缺，還讓短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加劇。

房地產(chǎn)限購(gòu)是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求量一度過(guò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫化傾向，房地產(chǎn)資產(chǎn)增值導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大，民怨?jié)u起，大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)可謂不得已而為之�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，繼續(xù)維持限購(gòu)政策，意義不大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)究竟起到什么作用，沒(méi)有定量分析。

2010年4月，房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)推出限購(gòu)政策，到2012年8月銷(xiāo)量大幅反彈。房地產(chǎn)經(jīng)歷了低谷之后的高峰，此時(shí)往往伴隨著其他政策的出臺(tái)，如貨幣發(fā)行量下降限貸，擬定推出不動(dòng)產(chǎn)登記條例等；或者伴隨著經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化，如2008年金融危機(jī)之后實(shí)體經(jīng)濟(jì)一度大幅下行，此時(shí)成交量的下降到底反映貨幣下降的變化，還是反映未來(lái)稅收改變的預(yù)期，難以分清。就像一鍋中藥，哪味藥真正治好了病，不清楚。2011年樓市價(jià)格、成交量下降，2012年樓市反彈，同樣實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)，市場(chǎng)反映大不相同，與貨幣政策、財(cái)政刺激政策有密切聯(lián)系。

國(guó)際成熟市場(chǎng)同樣也是如此。隨著外地富裕移民購(gòu)房的增加，貨幣與人口同步流入，倫敦房?jī)r(jià)躥升。據(jù)報(bào)道，倫敦房?jī)r(jià)今年二季度創(chuàng)出1987年以來(lái)最大漲幅，同比上漲26%，比2007年創(chuàng)下的高點(diǎn)高出30%。此時(shí)能夠做的就是讓英國(guó)央行減少房貸，降低杠桿率，絕不是對(duì)來(lái)自俄羅斯、中東、中國(guó)的富豪們的購(gòu)買(mǎi)力大加限制。

一腳踩貨幣油門(mén)、一腳踩限購(gòu)剎車(chē)，頭頂熱腳底冷，市場(chǎng)不知所以準(zhǔn)得病。正確的做法是順應(yīng)市場(chǎng)走向進(jìn)行微調(diào)，如對(duì)房貸、稅收等進(jìn)行調(diào)整，實(shí)際上我們也是走的這條路，現(xiàn)在對(duì)房貸已經(jīng)有些許放松，房產(chǎn)稅預(yù)期一直籠罩在購(gòu)房者頭頂。與其放松房貸防止房地產(chǎn)崩盤(pán)，不如直接取消限購(gòu)，通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移與升值貶值實(shí)現(xiàn)隱性稅收，購(gòu)房者愿意承擔(dān)未來(lái)貨幣與稅收風(fēng)險(xiǎn)，何樂(lè)而不為？

取消限購(gòu)將遭遇巨大的輿論反彈，希望看到房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的人們，會(huì)伸出憤怒的毒牙。但改革總是如此，如果全國(guó)房地產(chǎn)都如鄂爾多斯，這些希望零成本接盤(pán)的人，有很大一部分將失去工作與薪酬，樓市崩盤(pán)讓經(jīng)濟(jì)下滑，最受苦的不是已經(jīng)作了資產(chǎn)配置的富裕人群，而是以房地產(chǎn)為財(cái)富主要儲(chǔ)藏形式的中等收入人群與低收入群體。

取消限購(gòu)，明確房貸趨勢(shì)，推出不動(dòng)產(chǎn)登記最終改革房產(chǎn)稅，照樣能夠讓市場(chǎng)理智，不損害效率，而且更公平。

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