住房空置率主要由投資驅動

扎根 · 發(fā)表于 2014-7-8 09:37:07

住房空置率主要由投資驅動

“2014年第二季度住房擁有率持續(xù)上升�！�6日下午，西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁做客山東大學作題為“家庭住房空置率和住房市場發(fā)展趨勢”時表示。最新數(shù)據顯示，城鎮(zhèn)地區(qū)住房擁有率已由3月份的89%上升至6月份的89.5%。

與歐美發(fā)達國家相比，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。同時，2013年中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據顯示，城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。最新數(shù)據顯示，二季度多套房比例已從21%到22.6%。

住房擁有率上升的同時，空置率有所上漲。甘犁表示，現(xiàn)在空置率已從2013年22%漲到23%，“空置住房是巨大的社會資源的浪費，這主要是投資購房需求驅動�！�

投資購房加重

高住房擁有率意味著剛性住房需求顯著降低。在剛性需求降低的情況下，也導致了首次購房比例逐年下降。在2014年第一季度間購房的家庭中，首次購房家庭比例已顯著降低至19.7%。

有需求并不意味著有購買能力，甘犁表示，在結合家庭收入以及家庭資產狀況進行估算后發(fā)現(xiàn)，全國家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足。其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛性住房需求的為3.1%，可實現(xiàn)改善型住房需求的為3.9%。

“這表明，剛性需求家庭購房意愿及購買能力已經非常有限，主要是由多套房投資需求驅動�！备世缯f。最新數(shù)據顯示，二季度投資型購房增加，投資比例從一季度的10%漲到24.8%。

買賣雙方對房價的預期呈現(xiàn)分化，二季度，10%的家庭預計房價會跌要出售，一季度這個比例只有3.8%。

目前中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)剛性住房需求上限約為2300萬套，可實現(xiàn)改善型住房需求上限約為950萬套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套，現(xiàn)有的存量住房已經可以滿足住房需求。

空置率將繼續(xù)上升

甘犁表示，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%。據此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套。

空置住房占用的銀行貸款降低了金融市場的效率。數(shù)據顯示，截至2013年8月，有43%（4.2萬億）的貸款沉淀在空置住房中。此外，空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產中的比重為11.8%。

對于“丈母娘”需求推動中國樓市剛需及部分造成空置的觀點，甘犁認為，家中有適齡結婚男性在家庭空置住房原因中只占到2.2個百分點，對家庭住房空置率影響并不是很大。

根據測算，我國住房空置率在一段時間內還將繼續(xù)上升。

空置房更易資不抵債

近期，全國各地商品住宅銷售量普遍下跌，部分城市存量高企。甘犁稱：“房價一旦下跌，空置住房更容易虧本；同時，房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。”

數(shù)據顯示，當前有住房負債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。如果房價下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房僅為3.3%。

“雖然房價下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風險不大�！备世缪a充說。

在中國住房存量已經過剩，空置率高的現(xiàn)狀下，如何去調控？

甘犁表示，在住房市場調控中，應注重盤活存量，減少浪費。長期來看，可通過對多套房征收房產稅，提高空置房持有成本。

中國的住房市場主要由投資需求驅動。甘犁認為正確引導價格預期，是住房市場調控的另一方面。“應該通過收集并定期發(fā)布空置率等相關指標，幫助投資者了解住房市場運行現(xiàn)狀并合理預期其發(fā)展趨勢，理性決策�！�