二手房買賣雙方心理價(jià)差超5%

扎根

“一手樓市的降價(jià)潮波及二手樓市，二手買家的降價(jià)心理預(yù)期再次加大，但在實(shí)際議價(jià)過程中空間并不大，成交價(jià)并未見明顯下跌。”廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、合富置業(yè)等機(jī)構(gòu)8日紛紛發(fā)布最新的廣州二手樓市報(bào)告。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析稱，廣州作為國內(nèi)一線城市，取消限購可能性不大，但不排除接下來政府會(huì)有微調(diào)動(dòng)作。預(yù)計(jì)第三季度市場(chǎng)仍處于調(diào)整狀態(tài)，第四季度樓市或?qū)⒅�底成功�?/font>

  大多業(yè)主寧愿轉(zhuǎn)租亦不降價(jià)

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，廣州市中心六區(qū)二手住宅交易市場(chǎng)中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為8.45萬平方米、9.61萬平方米，分別下跌12.47%和11.17%，成交均價(jià)18322元/平方米，微跌2.77%。成交價(jià)方面，上月的中心六區(qū)中介促成二手住宅成交價(jià)下跌2.77%�！耙皇謽鞘械慕祪r(jià)潮波及二手樓市，二手買家的降價(jià)心理預(yù)期再次加大。但在實(shí)際議價(jià)過程中空間并不大，多數(shù)二手業(yè)主心態(tài)寧愿以租代售亦不愿再降價(jià)出售，因此造成成交量持續(xù)收縮，但成交價(jià)并未見明顯下跌�！�

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，樓市成交局面受困已經(jīng)數(shù)月，成交的上升通道遲遲未能打開。一手樓市成交淡靜，開發(fā)商以價(jià)換量，降價(jià)面再次擴(kuò)大；一手降價(jià)浪潮波及二手市場(chǎng)，抽離了部分剛需買家，同時(shí)也加劇了買方對(duì)后市的觀望情緒及等降心態(tài)。

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析稱，上半年的樓市受信貸收緊、利率上浮及“穗六條”等的影響，成交萎靡不振，一手樓市開發(fā)商以價(jià)換量，二手樓市則陷入膠著狀態(tài)。目前其他城市已經(jīng)有取消限購的傳聞，但廣州作為國內(nèi)一線城市，取消限購可能性不大，但不排除接下來政府會(huì)有微調(diào)動(dòng)作。預(yù)計(jì)第三季度市場(chǎng)仍處于調(diào)整狀態(tài)，第四季度樓市或?qū)⒅�底成功，出現(xiàn)向好的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

  二手車位成交放緩

  值得一提的是，住宅市場(chǎng)成交乏力，二手車位成交也在放緩。6月中心六區(qū)中介促成的二手車位物業(yè)的新增放盤面積與簽約面積分別為0.06萬平方米及0.07萬平方米，成交量環(huán)比下降13%。相比前兩個(gè)月，車位成交雖然放緩，但除了一些郊區(qū)大盤外，廣州幾乎所有的小區(qū)都會(huì)出現(xiàn)停車位緊缺的情況，而在未來一段時(shí)間，緊缺現(xiàn)象難以改善。

  合富置業(yè)的報(bào)告則指出，二季度以來廣州二手樓價(jià)漲幅明顯較之前有所收窄，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，5月份廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比和同比分別上漲0.1%和8.7%，而4月份環(huán)比和同比分別上漲0.7%和9.8%，數(shù)據(jù)反映廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比和同比漲幅雙雙趨緩。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，從現(xiàn)有政策以及中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“不打壓、不刺激”思路來看，下半年的二手樓市估計(jì)也難有政策上的轉(zhuǎn)機(jī)。不過，隨著一手房行情的整體回溫，地方政府對(duì)限購政策的微調(diào)以及信貸額度的放松，下半年的二手樓市雖不見有起色，但也不會(huì)比上半年更糟。

  剛需二手房?jī)H降價(jià)5%

  盡管整體成交價(jià)并未見明顯下跌，但是隨著一手市場(chǎng)頻頻有樓盤打折促銷，有的二手小業(yè)主終于愿意放低身段調(diào)價(jià)，不過與買家心理預(yù)期的降價(jià)幅度仍有一定差距。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手樓市業(yè)主愿意給予的平均讓價(jià)幅度已由年初不到3%增大到年中超過6%，不過，買家對(duì)業(yè)主給予的讓價(jià)幅度并不買賬，現(xiàn)時(shí)買家希望業(yè)主給予的讓價(jià)幅度在10%甚至更高，因此，現(xiàn)時(shí)買賣雙方對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期約有5%或以上的差距，促使市場(chǎng)交投繼續(xù)處于膠著，只有讓價(jià)幅度明顯的筍盤才稍稍獲得買家青睞。

  從筍盤分布情況來看，大面積的高總價(jià)物業(yè)讓價(jià)幅度較明顯，平均可達(dá)10%左右，而剛需的中低總價(jià)物業(yè)讓價(jià)幅度平均僅5%左右。從市場(chǎng)需求情況來看，盡管剛需的中低總價(jià)物業(yè)讓價(jià)幅度不大，但二手樓市交投的熱點(diǎn)還是主要集中在這類中低價(jià)物業(yè)上，不過，隨著樓價(jià)的上升，這類中低價(jià)二手房成交占比較去年同期明顯下降。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—6月總價(jià)150萬元以內(nèi)的二手住宅成交占比為54%，而去年1—6月該總價(jià)段物業(yè)成交占比為62%。

  從單價(jià)段分析，與去年上半年相比，今年上半年中低單價(jià)段物業(yè)成交占比下降亦較明顯。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，單價(jià)在1萬—2萬元/平方米之間的二手住宅成交占比，今年1—6月為39%，去年1—6月為56%，兩者相差17%，而2萬元/平方米以上各單價(jià)段的成交占比隨之亦有不同幅度的增加，如單價(jià)2萬—3萬元/平方米之間的二手住宅，去年1—6月成交占比為25%，而今年1—6月成交占比上升到32%。

  一次性付款比例處高位

  合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于房貸偏緊一次性付款購房比例保持高位，1—6月單月一次性付款購房比例最高達(dá)45%，而其他月份單月一次性付款購房比例亦基本保持在42%左右。反觀2013年1—6月單月一次性付款購房比例最高僅36%，其余月份單月一次性付款購房比例僅保持在25%—34%之間。

  影響按揭買家入市的因素除了房貸額度是否偏緊外，房貸利率也是相當(dāng)重要的因素之一。與去年初首套房貸利率還有85折優(yōu)惠相比，今年上半年首套房貸利率不但沒有了優(yōu)惠，基準(zhǔn)的情況亦相當(dāng)少見，大多銀行的首套房貸利率甚至出現(xiàn)了5%—10%的上浮。與商貸相比，利率相對(duì)較實(shí)惠的公積金貸款更加受市場(chǎng)青睞，據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—6月非一次性付款的二手住宅成交個(gè)案當(dāng)中，高達(dá)六成多以上是涉及到公積金貸款的，純商貸購房個(gè)案僅占三成左右。