購房者如何評估樓盤區(qū)位？

陸豐自由人

很多購房者在購房前跑了幾個月，手頭中意的房子也有了十幾處，總覺得這套有這套的好，那套有那套的優(yōu)，但不知該如何割舍，那么應該如何評估樓盤呢？不妨依下列方法實施：先列出自己各方面的需要和限制，如自己、配偶、雙親、子女的工作學習地點、經(jīng)濟承受能力、小區(qū)環(huán)境要求、住宅總面積要求、物業(yè)管理要求等等，然后對照中意的房子進行比較，為幫助自己下決心，拿主意，也可以對各處房子進行分等評分。當然評判這些房子首先需要一些標準，下面就從由遠及近、由大及小、由外而內(nèi)的順序為購房者決策提供一個參考。
　　一、區(qū)位好壞有何指標？
　　一講到“住在徐家匯”，上海人肯定會說“地段老好呃”，用專業(yè)一點的話說，就是“徐家匯的區(qū)位條件優(yōu)越”。那么什么是區(qū)位？區(qū)位好壞有何指標？簡單地說，區(qū)位就是地塊的空間位置及其與相鄰地塊的相互關系。這里的空間位置表面上看起來是一個地理概念，但實際上其中包含了與這一地塊全部相關聯(lián)的自然條件、環(huán)境條件、交通條件、經(jīng)濟條件、政治條件、社會條件和文化條件等，是上述各種因素共同作用形成的綜合體。毫不夸張地說，購買住宅就是要選擇一個符合自己要求的理想?yún)^(qū)位（地段）。
　　從大的方面來說，全國各地的住宅市場差異很大。比較典型的差異明顯的城市如北京、上海、廣州、成都、武漢，都具有不同的自然、經(jīng)濟、政治和文化條件。這些差別對一個人的購房決策影響不太，加上中國人守土觀念較強，一般不會選擇到外地城市購房，往往集中于自己工作的城市，不過隨著我國人員流動越來越容易，地區(qū)性的選擇也將提上議事日程。
　　對大多數(shù)購房者來說，主要是要做出在一個特定城市的區(qū)域選擇決策。通常，一個城市的功能分區(qū)對人們居住區(qū)域選擇的影響很大。對于住宅的具體位置，其區(qū)位特征最終都在價格上反映出來，有興趣的購房者可以沿城市中心區(qū)一直向城郊前進，可以看到價格呈現(xiàn)梯級遞減的現(xiàn)象，如從上海外灘到閔行莘莊，每平方米建筑面積價格的落差達萬元以上。
　　判斷一個城市內(nèi)的不同區(qū)域（行政區(qū)域或人們習慣上劃分的區(qū)域）的區(qū)位好壞一般有下面一些指標：在宏觀層次上有自然條件、社會狀態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展水平及政策狀況等；在中觀層次上有環(huán)境條件、交通狀況、區(qū)域特征、配套狀況、街道狀況等；在微觀層次上有建筑質(zhì)量、管理水平、戶型設計、品牌特征、產(chǎn)權(quán)狀況等。下面?zhèn)戎亟榻B一些對評判住宅區(qū)位條件好壞的主要指標。
　　（一）、自然條件
　　自然條件中，日照、溫度、風向等氣象狀態(tài)，房屋景觀、小區(qū)綠化、是否沿水、臨街等人文和天然環(huán)境狀態(tài)，空氣、水流等公害污染程度等方面，均是考慮的重點要素。對于氣象狀態(tài)，往往受住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境與外環(huán)境情況影響極大。這也是臨近公園或大片綠地的住宅價格遠遠高于周邊其他住宅的主要原因。許多開發(fā)商抓住這些特征大作文章，如中山公園附近的“長寧大廈”就以中山公園作為樓盤的重要賣點。又如臨近蘇州河邊的“上�；ǔ恰�，以將來蘇州河整治成功后自然生態(tài)環(huán)境的改善作為吸引客戶的重要手段。又如，與“上�；ǔ恰备袈废嗤�的“虹橋新城”，則以先植綠、后建房作為營銷的重要戰(zhàn)術(shù)。這些無不反映了自然條件對居住質(zhì)量的影響，這是判斷住宅區(qū)位條件的一個重要指標。
　　對于一些災害發(fā)生可能性及現(xiàn)實或潛在污染源的考察也是很重要的。對于臨水房屋，要考慮該城市歷史上降雨量的大小，是否發(fā)生過大型的洪澇災害，該房屋的抗災性能及臨近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及護欄是否安全。如果是臨海房屋，不僅要考慮防水，還要考慮該地點的臺風記錄以及該房屋的抗風性能。如果該地點(或地區(qū))是地震多發(fā)區(qū)，重要的考慮對象就是該房屋的減震性及抗震性措施。此外，對有可能對水質(zhì)、空氣等造成污染的源頭和由于靠近主要交通干線或餐飲娛樂設施而帶來的噪聲污染源也應密切關注，以免帶來不必要的麻煩。
　　（二）、環(huán)境條件
　　環(huán)境條件主要是指小區(qū)或單體房屋所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀等方面。對環(huán)境條件的評判首先是對住宅建筑或住宅小區(qū)所處城市功能分區(qū)的位置。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各城市建筑必然按照城市規(guī)劃要求逐漸形成區(qū)域性的城市功能劃分，如中心商務區(qū)(CBD)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)等等。因此在購買住宅時，就要重視城市規(guī)劃的指導功能，盡量購買已形成或在近期內(nèi)有條件形成大規(guī)模居住區(qū)的地點，避免選擇座落在或鄰近工業(yè)區(qū)的房屋。此外，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市區(qū)域在不斷地擴大，人們的消費習性及需求方式也趨向現(xiàn)代化，即生活、住宅有休閑化的趨勢。當交通條件改善時，加上郊區(qū)房屋價格往往較城區(qū)房屋便宜很多，更多的人就喜歡購買郊區(qū)房屋。此時，對房屋地點環(huán)境的選擇顯得尤為重要。如果選擇不好，聽信于發(fā)展商的一些不切實際的承諾和規(guī)劃，往往由于郊區(qū)房屋均是新區(qū)開發(fā)，配套的公共設施滯后，環(huán)境條件惡劣，甚至改變原有的規(guī)劃也時有發(fā)生。因此，購房者要挑選一些已有一定規(guī)模，環(huán)境質(zhì)量較佳，特別是一些多期開發(fā)住宅區(qū)的中、后期房屋。
　�。ㄈ�）、交通條件
　　交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡的建立，道路等級、道路通過能力、交通設施是否齊全等方面。對交通條件的考慮，主要是針對遠郊地點的住宅。由于遠郊或城郊結(jié)合部地點的居住小區(qū)往往屬于新區(qū)建設，城市的交通網(wǎng)絡的完全建立需要一個較長的時期。發(fā)展商為了促銷其產(chǎn)品，往往夸大交通條件，甚至采用欺騙或掩飾的手段以誤導購房者。比如在房屋產(chǎn)品廣告上，所列的交通線路圖經(jīng)過精心編排，所說的到某市中心標志性建筑所花的時間或路程只是理論上的數(shù)據(jù)，往往實際條件遠非如此。如果交通條件惡劣，而工作地點又距離較遠時，可能交通時間和交通費用就會很高。因此，從交通條件來看，城市中心地點的住宅要優(yōu)于城郊結(jié)合部的住宅，因為其可節(jié)約大量的交通費用和時間，也可以省卻交通堵塞、交通事故等帶來的煩惱。但綜合來看，城市中心區(qū)的住宅的價格較高，而且環(huán)境條件比城郊結(jié)合部要差。
　�。ㄋ模�、配套條件
　　配套條件齊全與否，直接決定著該地點住宅的附加價值及升值潛力，同時也決定入住后居家生活方便與舒適與否。配套條件通常是指居住區(qū)公共服務設施狀況。這些設施一般包括，行政管理、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務、社區(qū)服務、市政公用和教育等。具體是要看以下設備及設施配套情況：
　　1、街道辦事處、居委會、派出所等；
　　2、菜場、糧油店、日雜店、理發(fā)店、超市、銀行、郵局、醫(yī)院、公用電房，垃圾站等；
　　3、托兒所、幼兒園、小學、中學等；
　　4、餐飲娛樂體閑設施等。
　　根據(jù)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》(上海市標準，DBJ08－55-96)，居住區(qū)級(人口規(guī)模一般為50000人左右)商業(yè)服務、金融郵電和文化體育(運動場除外)等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住區(qū)級公共活動中心。中心菜場和集貿(mào)市場應設在室內(nèi)，宜設在運輸車輛易于進出的相對獨立地段，與住宅要有一定的間隔，避免干擾。居住區(qū)級公共活動中心、中心菜場、集貿(mào)市場和人流較多的公共建筑，應按照《建筑工程交通設計及停車庫(場)設置標準》(DBJO8－7－96)的規(guī)定，就近配建公共停車場(庫)。
　　幼兒園、托兒所應按其服務范圍均勻分布，設于方便家長接送的地段。幼兒園、托兒所應有獨立院落和出入口，其建筑應滿足規(guī)定的日照要求。中學、小學應按其服務范圍均勻布置，小學的設置應避免小學生穿越城市干道。中小學教學樓應滿足規(guī)定的日照要求。學校運動與鄰近住宅要有一定的間隔。小區(qū)級(人口規(guī)模一般為20000人左右)商業(yè)服務設施可設在小區(qū)的主要出入口，宜與居民的出行路線吻合。組團級(人口模一般為2500人左右)商業(yè)服務設施應均勻分布在各組團之間。