共有產(chǎn)權住房攪局樓市：價格低于周邊三成

扎根

如果6城市的共有產(chǎn)權住房試點成功，未來的中國房地產(chǎn)市場結(jié)構將發(fā)生多大變化？

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊在國新辦的新聞發(fā)布會上表示，寫進今年政府工作報告的共有產(chǎn)權住房已經(jīng)在一些城市建設，很多問題需要試點來解決。

這樣的試點在4月3日即已公開，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石成為探索這種新住宅類型的試點城市。

盡管還處在試點階段，但這種住宅發(fā)展迅猛。以北京為例，從去年年底至今年將形成7萬套共有產(chǎn)權住房的供地規(guī)模，而即便在成交放量的2013年，北京市新建商品房交易量也不到12萬套。

共有產(chǎn)權住房的“前世今生”

中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪麗娜最近對我國住宅市場上的住宅類型做了一個統(tǒng)計，結(jié)果讓她吃驚，居然有20余種住房類型，而如今在北京住宅市場上日漸紅火的自住型商品住房讓她犯了難：這到底是保障房還是商品房？

其實自住型商品房就是現(xiàn)在被頻頻提及的共有產(chǎn)權住房。

所謂共有產(chǎn)權住房，從字面理解，就是政府與購房人共同擁有產(chǎn)權的住房。

這種住房類型最早出現(xiàn)于2007年的江蘇省淮安市，這個城市試圖通過這種方式來幫助那些既不符合保障房申請標準，又沒有能力買房的人解決住房問題。

“2007年的時候，房價已經(jīng)開始迅速上漲，而我國的廉租房體系剛剛開始起步，經(jīng)濟適用房的弊端已經(jīng)廣為人知，各個收入層次的人群對住房問題都有意見�！币晃粎⑴c過我國住房體系設計的專家告訴記者，高收入群體可以買商品房，低收入人群可以申請廉租房，夾心層怎么辦？當時很多地方都在探索。

在淮安市，這種探索最初被界定在保障房范疇，其名稱為“共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房”，套型面積被限定在90平方米以下。購房人與政府之間的出資比例則根據(jù)購房人的經(jīng)濟狀況分檔確定，有5∶5、有6∶4，也有7∶3。

“共有產(chǎn)權的目的是為了防止再出現(xiàn)‘開著寶馬住經(jīng)濟適用房’現(xiàn)象的發(fā)生�！边@位專家告訴中國青年報記者，在北京，類似的探索表現(xiàn)為兩限房、中小套型商品房，但這兩種類型的住房建設一直沒有得到足夠的落實。

在經(jīng)歷了2008年下半年的蕭條后，全國樓市在2009年二季度一飛沖天，房價大幅上漲。買不起房的抱怨隨處可聞。

2010年5月，北京市拍賣了房山區(qū)長陽半島的一塊土地，與之前的“招拍掛”不同，這塊土地的拍賣采取了“限房價、競地價”的方法。中國鐵建集團拍得這塊土地，其將要建設出售的住宅價格被限定為每平方米12500元，在當時，周邊樓盤的價格在每平方米14000元左右。

這個項目可以看作是北京市最早的共有產(chǎn)權住房，只不過在當時，還沒有這個名稱。但限制條件已經(jīng)明確：搖號購房，自拿到房本之日起5年內(nèi)不得出租出售。

2011年4月，這個樓盤進行了搖號，1594套住房，參與搖號者9011人，供需比接近1∶6。

2013年3月底，“京十五條”房地產(chǎn)調(diào)控措施提出，北京將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格。之后，昌平、朝陽、海淀陸續(xù)推出了多個“限房價、競地價”地塊。當年8月，北京市住建委透露，這種類型的住房被定義為“自住型商品住房”。

2013年10月23日，北京市住建委、北京市發(fā)改委、北京市財政局、北京市國土局、北京市規(guī)劃委發(fā)布《關于加快中低價位自住型改善性商品住房建設意見》。這個意見定下任務，要在當年年底之前拿出2萬套自住型商品住房的供地規(guī)模。

至此，這種類型的住房從最初的保障房范疇中劃了出來，成為介乎保障房與純商品房之間的一種形態(tài)，成為共有產(chǎn)權住房在北京的基本形態(tài)�？雌饋�，這是為拉低整體房價作出的行政努力。

住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊表示，共有產(chǎn)權的方式，可以使得一部分群眾支付一部分錢解決自己的住房問題。同時也規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房和限價商品房制度，通過共有產(chǎn)權方式明確產(chǎn)權人和政府間的產(chǎn)權比例關系，從而確定上市交易的分配比例，目的就是遏制購置型保障房里的牟利空間。

住宅市場將三分天下

毫無疑問，自住型商品住房已經(jīng)成為北京市住宅市場的攪局者。

今年年初，北京市國土資源局公布2014年北京市土地供應計劃。與往年相比，土地供應結(jié)構出現(xiàn)了大變化，2014年度北京市共安排住宅用地計劃1650公頃，其中，保障性安居工程用地650公頃，商品住宅用地1000公頃，而在商品住宅用地中，一半為自住型商品房用地。

這也就是說，2014年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供應比例為1.3:1:1。按照計劃，北京市今年將形成5萬套自住型商品房的供應，加上2013年底拿出的土地供應，將一共形成7萬套自住型商品房。在北京市未來的住宅體系中，保障房、自住型商品房、商品房將呈現(xiàn)出三足鼎立的趨勢。

由于價格比周邊樓盤便宜至少30%，這種類型的住房一下得到了購房者的追捧。在網(wǎng)上，眾多網(wǎng)友聚在一起，形成了一個“血拼自住商品房論壇”。在這個論壇里，眾多網(wǎng)友分享有關自住型商品房申請、搖號、建設進度等等信息。

10年前排隊買商品房的情景又回來了。

2013年9月份拿地建設的恒大御景灣 (詳情 圖庫 團購 點評)，2000套房源吸引了14.8萬戶家庭申請，供需比達到1:74。

金隅嘉業(yè)的兩個自住型商品房項目合計申請訂單量達43萬余份，初步審核通過33萬戶家庭。而這兩個項目可供房源總計為5200余套，總計中簽率約為60∶1。

“大家都會算賬，都想要便宜貨，自住型商品房價格比周邊便宜3成，所有人都想要�！蓖酐惸雀嬖V記者，如今每推出一個自住型商品房項目，就會有大量的家庭加入申請隊伍。

自住型商品房寬泛的申請標準也造成眾多家庭爭搶的結(jié)果。根據(jù)北京市的規(guī)定，北京戶籍的個人年滿25周歲、在京無房或只有一套住房即可申請。在“血拼自住商品房論壇”上，有網(wǎng)友提問：在外地有一套住房，在北京沒有住房，是否可以申請自住型商品房，答案是肯定的。

“自住型商品房究竟要滿足什么人的需要？這個問題，政府部門有沒有認真考證過？”汪麗娜提出了疑問。

從北京市今年的土地供應來看，自住型商品房用地要占到商品房總用地規(guī)模的一半，而在以往，除了保障房用地外，其他的都是商品房用地。用于商品房建設的土地少了一半，這意味著，今年北京新建的純商品房將會相應減少一半。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，對商品房市場被打亂的擔心一直存在。早在北京探索第一個自住型商品房之時，中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強就提出過疑問。在他看來，商品房是要用市場化的手段來配置資源，可政府卻似乎要通過自住型商品房的模式制定價格、管制價格，市場將會受到?jīng)_擊。

這樣的沖擊不僅僅體現(xiàn)在商品房的供應量上，也體現(xiàn)在未來可能出現(xiàn)的商品房價格變動上。有業(yè)內(nèi)專家預言，未來的商品房市場將會是豪宅化的市場。

“等大家發(fā)現(xiàn)參與自住型商品房搖號總也搖不到的時候，大量購房人群又會重回商品房市場，商品房價格會出現(xiàn)怎樣的變動？”汪麗娜說，實際上，每次商品房價格大漲之前都有土地供應短缺的現(xiàn)象。

住宅市場需要怎樣的體系設計

對自住型商品房的覆蓋人群，一直存在爭議。

偉業(yè)我愛我家副總胡景暉告訴記者，這個問題有過多次爭論。一開始，目標人群定義為夾心層，但很快發(fā)現(xiàn)，這樣的界定太模糊。之后就改為優(yōu)先滿足保障房輪候家庭，如今又說要通過搖號的方式來分配。

“這個過程中其實已經(jīng)產(chǎn)生了矛盾�！焙�景暉說，如果一個家庭是保障房的排隊者，那意味著這個家庭是沒有能力購買商品房的，怎么可以成為自住型商品房的購買群體？到底該怎么界定這種類型住房的購買人群？

從政策上看，目標人群非常寬泛，與限購政策基本一致。

2013年北京市《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中規(guī)定：按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。這意味著，名下無房或只有一套住房的北京戶籍家庭可以購買，連續(xù)5年在京繳納社保個稅、名下無房的非京籍家庭也可以購買。

兩類家庭可以優(yōu)先購買，一是北京市戶籍無房家庭，一是經(jīng)濟適用房、限價商品住房輪候家庭。

“按照北京市的說法，今年將有7萬套自住型商品房推出，這是未來的主流產(chǎn)品？還是只是階段性的做法？”胡景暉說，自住型商品房從制度設計初衷來看是好意，但是不是具有長期可行性？恐怕還需要實踐來論證。

胡景暉告訴記者，之所以出現(xiàn)這種共有產(chǎn)權的住房類型，實際是政府在吸取以往保障房的教訓，試圖在解決夾心層住房問題的同時也能夠兼顧土地出讓收益�！罢�府在土地收益上作出讓步，以此形成共有產(chǎn)權的理由，以讓步的資金占總房價的比例來確定與購房人在產(chǎn)權上的比例關系�！�

按照規(guī)定，在拿到房本5年之后，自住型商品房將可以進入市場流通，屆時將如何進行產(chǎn)權的確權？能夠設想的確權方式有三種：購房人在若干年后出資將所有產(chǎn)權買下；政府從購房人手中將所有產(chǎn)權買下；購房人將住房出售，與政府分享收益。胡景暉告訴記者，目前這個問題還在討論。

與此同時，另一個問題也浮出水面，這種類型的住房究竟要解決多少人的住房問題？迄今為止，還沒有正式的說法。

馮俊認為，我國大陸并不太適合效仿新加坡、香港等國家和地區(qū)的住房體系，還是需要兩個輪子來驅(qū)動。一個輪子是發(fā)展住房市場，讓盡可能多的老百姓通過自己的努力在市場上購置或者租賃住房；另一個輪子則是為那些沒有能力住上合適住房的家庭提供住房保障。總體的住房改革目標是市場化。

“需要對整體住宅市場制定一個大的改革框架�！蓖酐惸日f。

(中國青年報)