治房產(chǎn)中介亂象立法是必由之路

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治房產(chǎn)中介亂象立法是必由之路

趙 麗

2014年09月12日07:51    來源：法制日報(bào)    手機(jī)看新聞

原標(biāo)題：治房產(chǎn)中介亂象立法是必由之路

　　對話人

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 副研究員趙慶祥

　　對話動機(jī)

　　9月8日凌晨，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局民警抓獲。

　　8月底以來，全國超過9個省區(qū)發(fā)生以吳秉麟為法定代表人的“興麟系”房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件，50余城卷入“興麟系”騙局。在經(jīng)歷了“病毒式”急劇擴(kuò)張之后，這個曾籠罩著“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部”光環(huán)的中介公司，幾乎在一夜間崩盤，超2億元購房款蒸發(fā)�！斗ㄖ迫請�(bào)》視點(diǎn)版9月10日、11日對此作了連續(xù)報(bào)道。

　　近期，全國多地出現(xiàn)“黑中介”突然關(guān)門事件。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管到底出現(xiàn)了哪些問題?如何遏制此類事件再次發(fā)生?記者與業(yè)內(nèi)專家展開了對話。

　　記者:近期，全國多地出現(xiàn)“黑中介”突然關(guān)門事件。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管問題再次引發(fā)社會關(guān)注。以最受關(guān)注的“興麟系”騙局為例，這個中介公司一直被大量投訴，但仍然“席卷”了50多座城市，瘋狂擴(kuò)張成為吸金“黑洞”。

　　趙慶祥:作為業(yè)內(nèi)人士，我們注意到，銀川市房管局中介科掌握的相關(guān)材料證實(shí)，興麟公司的所有店面只有一家有備案證，其他分店都是復(fù)制總公司的備案證蒙蔽購房者。這類情況并非個例，目前確實(shí)存在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)備案率低的情況。

　　這是因?yàn)椋�與行政許可強(qiáng)制性質(zhì)不同，備案為非強(qiáng)制性，如不與其他管理手段相結(jié)合則難以發(fā)揮作用。對沒有實(shí)行網(wǎng)上簽約的地方來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不備案不影響從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案率一直不高。

　　不備案的直接后果，是這些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)游離于監(jiān)管體系之外，對他們的違法違規(guī)行為也難以查處。

　　解決備案率低的問題，一方面要創(chuàng)新管理手段，促使機(jī)構(gòu)主動積極備案，另一方面則要通過立法，加大對不備案機(jī)構(gòu)的懲處。

　　記者:在“興麟系”騙局中，購房款被騙是本案焦點(diǎn)。按照2011年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽字和蓋章。

　　趙慶祥:事實(shí)上，早在2006年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006]321號)，建立了房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度。但是，該通知為規(guī)范性文件，不具有強(qiáng)制性。部門聯(lián)合規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金必須通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)，并規(guī)定了對應(yīng)罰則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

　　記者:按照這一規(guī)定，購房者的資金其實(shí)很難被中介機(jī)構(gòu)侵吞。然而，很多地方并沒有建立相應(yīng)的專用賬戶，如“興麟系”騙局重災(zāi)區(qū)銀川市目前仍沒有一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立專用賬戶。如此看來，針對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管的很多措施和規(guī)定都沒有落到實(shí)處。

　　趙慶祥:從客觀方面來看，部門人手少、缺少專業(yè)管理隊(duì)伍，導(dǎo)致管理力量薄弱。一般情況下房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的只有幾個人，情況好一點(diǎn)的有專門的科室，多數(shù)沒有專門的科室，而面對的管理對象是數(shù)百甚至上千家門店，上萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)一般都有專門的管理部門或者管理組織，如我國香港地區(qū)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的有兩個局，針對新建商品房銷售代理有一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局監(jiān)管，針對二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有地產(chǎn)代理監(jiān)管局監(jiān)管。

　　從主觀方面來看，一些地區(qū)尤其是二手房市場并未成為房地產(chǎn)市場主體地位的地區(qū)，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并未發(fā)展壯大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在管理缺位。

　　記者:早在去年5月，《法制日報(bào)》就曾報(bào)道過興麟公司違規(guī)收取購房者的首付款挪作他用一事。銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心負(fù)責(zé)人告訴記者，由于市民對興麟房產(chǎn)的投訴密集，銀川房管部門8月27日向銀川市政府報(bào)告預(yù)警信息，并在9月3日和工商部門成立工作組，當(dāng)日下午到興麟房產(chǎn)公司調(diào)查，卻發(fā)現(xiàn)興麟房產(chǎn)公司“放假”，于是趕緊向公安部門報(bào)案，“但還是晚了一步”。面對中介打擦邊球，監(jiān)管部門似乎有些無可奈何的意味。

　　趙慶祥:目前我國唯一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，屬于部門規(guī)章，法律層級較低，不能對人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等行業(yè)準(zhǔn)入問題作出規(guī)定，能規(guī)定的罰款上限也只有3萬元。從地方來看，由于缺少上位法，地方在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的立法也大多為地方性規(guī)章以及規(guī)范性文件。立法位階低決定了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管手段和處罰力度有限，存在查處難、取證難、處罰更難的現(xiàn)實(shí)問題，而且目前的相應(yīng)罰則過輕，不具有震懾力。

　　記者:那么，我們該如何改變房屋中介行業(yè)監(jiān)管的尷尬現(xiàn)狀?

　　趙慶祥:要改變這一現(xiàn)狀，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管，一要推進(jìn)行業(yè)立法，二要充實(shí)壯大監(jiān)管力量，三要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織。

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管，立法是必由之路�；仡欉^去不難發(fā)現(xiàn)，我們也曾經(jīng)搞過多次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專項(xiàng)整治，并且是多部門聯(lián)合整治，但治理效果難以持續(xù)，根源就在于管理上無法可依，行業(yè)監(jiān)管也一直沒有建立起長效機(jī)制。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展，必須加快立法進(jìn)程，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，健全完善社會監(jiān)督機(jī)制。

(責(zé)編：朱江、唐沰)

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