韓世同：樓市是否回暖 樓價(jià)是否回落

陸豐自由人

近來媒體開始關(guān)注樓市是否回暖的話題，原因有幾點(diǎn)：一是存準(zhǔn)再次下調(diào)；二是上海變相放松限購；三是地產(chǎn)股大漲；四是成交有所回升；五是地產(chǎn)大佬開始放話。因此，有媒體報(bào)道廣州樓市未現(xiàn)全面降價(jià)，有些樓盤價(jià)格甚至不降反升；而且，剛剛過去的周末有些網(wǎng)站組織的看樓團(tuán)人數(shù)據(jù)稱高達(dá)數(shù)千人。

樓市是否真的回暖了？樓價(jià)到底有沒進(jìn)入全面降價(jià)階段？調(diào)控政策是應(yīng)該放松還是應(yīng)該繼續(xù)收緊？這一系列問題再次困擾人們，不知道該如何判斷和分辨。人們之所以會產(chǎn)生上述的困擾和疑問并不奇怪，因?yàn)榻鼇硎械篮驼�策變化的確撲朔迷離。不要說一般人看不透，就是業(yè)內(nèi)人士也是意見看法分歧很大。

我不太認(rèn)同樓市回暖的判斷和看法，因?yàn)槲也幌嘈艃H僅下調(diào)了一兩次存準(zhǔn)、上海稍稍放松了一些限購，就可以改變已經(jīng)形成的樓市下行趨勢的態(tài)勢。我覺得目前適當(dāng)調(diào)整金融和地產(chǎn)的調(diào)控政策有助于促進(jìn)樓市成交，可以使樓市既繼續(xù)限制投資性購房又能夠讓房價(jià)適度地合理回歸，同時又可防止房價(jià)大跌，但還不至于讓房價(jià)回漲。

我一直擔(dān)心目前的樓市撐不住而出現(xiàn)崩盤，現(xiàn)在的一些措施有助于防止樓價(jià)不要大跌。但因此而被認(rèn)為是使樓市回暖和反彈之舉則恐怕有些不妥，因?yàn)榭赡軙�誤導(dǎo)中央政府重新收緊和暫緩信貸和限購方面的托市之舉。

如何理解樓市是否已經(jīng)進(jìn)入全面降價(jià)階段的問題。樓市下行一般可劃分為局部促銷、隱性降價(jià)階段，全面促銷、局部降價(jià)階段以及全面降價(jià)、價(jià)量齊跌階段。目前，限購限貸的一二線城市可以說已經(jīng)進(jìn)入全面降價(jià)的階段，但并不等于說所有的樓盤都已經(jīng)開始全面降價(jià)，而是說所有的樓盤如果不降價(jià)或降價(jià)幅度不到位就難以成交。

因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)開始出現(xiàn)一些深度降價(jià)的樓盤，這些樓盤一步到位采取跳水式的降價(jià)策略，往往會取得很好的銷售效果。但也有可能導(dǎo)致原來業(yè)主退房和鬧事的同時，也造成其他樓盤買家的觀望情緒和降價(jià)預(yù)期更濃。

其實(shí)，目前廣州樓市大幅降價(jià)的樓盤越來越多。但由于這些降價(jià)促銷的樓盤雖然是一步到位地降價(jià)促銷，卻并不是一股腦將貨量全部都降價(jià)推出；而是有選擇的降價(jià)和推貨，達(dá)到一定的銷售目標(biāo)就會暫停降價(jià)促銷活動。而且，每個降價(jià)促銷樓盤一般也都會推出一些朝向樓層不好的特價(jià)房來制造噱頭，這種虛實(shí)混雜的手法很容易令買家產(chǎn)生誤解和誤判。

而且，由于樓價(jià)目前仍然處于高位，房價(jià)也僅僅是開始降價(jià)，即使有一定的回落也依然很高。比如3萬元/平方米的房價(jià)就是降到2.5萬/平方米，對那些只能購買每平方米萬元左右的買家也還是只能“望房興嘆”，這些無效需求的買家自然也無法認(rèn)同和感受到房價(jià)的大幅回落。