8月經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析：調(diào)控只是套路，貨幣緊才見真心

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1、經(jīng)濟(jì)短期改善，CPI創(chuàng)年內(nèi)新低

  8月份，我國PMI為50.4%，比上月提升0.5個百分點(diǎn)，重回?cái)U(kuò)張區(qū)間；工業(yè)增加值同比增長6.3%，較上月提升0.3個百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，顯示出供給側(cè)改革持續(xù)推進(jìn)，“三去一降一補(bǔ)”已經(jīng)出現(xiàn)了相應(yīng)效果。但總的來看，經(jīng)濟(jì)整體的下行壓力依然存在，增長動力明顯不足，經(jīng)濟(jì)中長期還將維持L型。

  8月，CPI同比增長1.3%，增速繼續(xù)下滑，在貨幣寬松的整體環(huán)境中，消費(fèi)品價(jià)格低迷，反映出貨幣放水主要體現(xiàn)在了資產(chǎn)價(jià)格的上漲；PPI同比下跌0.8%，跌幅繼續(xù)收窄，年內(nèi)有望回正，PPI的回升主要是因?yàn)槿ギa(chǎn)能和去庫存的持續(xù)，使得供給收縮導(dǎo)致了工業(yè)品價(jià)格的上升，而房地產(chǎn)投資的改善引起的相關(guān)原材料價(jià)格上漲也構(gòu)成一部分原因。

來源：億翰智庫 作者：Chris

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8月，CPI同比增長1.3%，增速繼續(xù)下滑，在貨幣寬松的整體環(huán)境中，消費(fèi)品價(jià)格低迷，反映出貨幣放水主要體現(xiàn)在了資產(chǎn)價(jià)格的上漲；PPI同比下跌0.8%，跌幅繼續(xù)收窄，年內(nèi)有望回正，PPI的回升主要是因?yàn)槿ギa(chǎn)能和去庫存的持續(xù)，使得供給收縮導(dǎo)致了工業(yè)品價(jià)格的上升，而房地產(chǎn)投資的改善引起的相關(guān)原材料價(jià)格上漲也構(gòu)成一部分原因。

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2、三大需求齊改善，地產(chǎn)基建表現(xiàn)突出

  8月份，我國投資同比增長8.2%，比7月高4.3個百分點(diǎn)；其中制造業(yè)投資增長2.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.0%，基建投資同比增長16.3%，分別比上月高0.5，4.8和4.5個百分點(diǎn)；

  8月份，房地產(chǎn)旺盛銷售下，地產(chǎn)投資也相應(yīng)提高，同時(shí)PPP項(xiàng)目推進(jìn)加快，基建投資也出現(xiàn)了明顯的改善，地產(chǎn)和基建投資是目前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的主要動力；

  8月，社會消費(fèi)品零售總額同比增長10.6%，比上月提高0.4個百分點(diǎn)，主要是因?yàn)槠�車消費(fèi)的提升和房地產(chǎn)銷售帶動了相關(guān)消費(fèi)所致；

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進(jìn)出口方面，8月份，我國出口1905.92億美元，同比下跌2.8%；進(jìn)口1385.43億美元，同比上漲1.5%。出口依舊低迷，但跌幅有所收窄，而進(jìn)口則主要因?yàn)槲覈��?jīng)濟(jì)的短期改善，以及企業(yè)利潤的提高而有所上升。在外需不振的環(huán)境下，政策仍然需要依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，行業(yè)整體寬松的局面不會改變。

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3、外部環(huán)境決定貨幣收緊的可能性小

  8月份，M2同比增長11.4%（前值10.2%），M1同比增長25.3%（前值25.4%），M1，M2剪刀差收窄；8月份新增貸款9487億元，比上月有所提升，其中居民中長期貸款新增6755億元，仍占新增貸款的絕大部分，顯示房地產(chǎn)銷售帶動的按揭貸款依然是信貸增長主力。

  國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有了一定改善，而“三去一降一補(bǔ)”的結(jié)構(gòu)性改革仍是政策重心，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為我國經(jīng)濟(jì)帶來中長期增長動力之前，逆周期的需求管理會繼續(xù)發(fā)揮作用，以贏得時(shí)間和空間，同時(shí)再加上CPI處于低位，貨幣政策短期轉(zhuǎn)向的可能性并不大。

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此外， 8月美國非農(nóng)新增就業(yè)人口15.1萬，低于預(yù)期，導(dǎo)致美國9月加息的概率依然較小，人民幣匯率也在走穩(wěn)，使得我國貨幣政策受國際因素的約束減弱。我國將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策以促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

  4、積極財(cái)政政策發(fā)力，營改增減稅作用明顯

  8月份，財(cái)政收入同比增長1.7%（前值3.3%），財(cái)政支出同比增長10.3%（前值0.3%），財(cái)政支出明顯提升，也是基建投資上升的重要原因，積極的財(cái)政政策對穩(wěn)增長貢獻(xiàn)突出。8月份，增值稅和營業(yè)稅兩者合并后，同比下降17%，跌幅較上月擴(kuò)大了6.7個百分點(diǎn)，顯示出營改增的減稅作用十分明顯。

  另一方面，在房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫的背景下，8月國有土地使用權(quán)出讓收入同比增長27.4%，增速比上月提高2.1個百分點(diǎn)。土地使用權(quán)出讓收入的高增長也在一定程度上緩解了財(cái)政緊張局面。

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5、地產(chǎn)調(diào)整將至，貨幣收緊是最大風(fēng)險(xiǎn)

  8月份，全國房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比增長25.5%，銷售金額累計(jì)同比增長39.8%，新開工面積累計(jì)同比增長12.2%，分別比上月下降了0.9、1.1和1.5個百分點(diǎn)，這顯示出在需求持續(xù)釋放，房價(jià)不斷攀升后，行業(yè)調(diào)整壓力逐步顯現(xiàn)。

  今年以來，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)的高增長引發(fā)了相關(guān)調(diào)控政策出臺，但我們認(rèn)為，目前出臺的限購、限貸和土地市場管理等政策實(shí)質(zhì)性影響比較有限。

  這主要是因?yàn)�，在“因城施策、分類調(diào)控”的指導(dǎo)原則下，房地產(chǎn)調(diào)控職權(quán)從中央下放到地方，而在房地產(chǎn)市場博弈各方中，地方政府存在較為嚴(yán)重的土地財(cái)政依賴，對一二線城市而言，土地供給普遍有限，地方政府寄希望于拉高地價(jià)獲取更高的土地出讓金收入，而地價(jià)上升的前提是房價(jià)的走高，于是這在根本上就決定了地方主導(dǎo)的調(diào)控往往隔靴搔癢。

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  2014年底以來，我國持續(xù)的降準(zhǔn)降息是驅(qū)動這一輪行情的最關(guān)鍵因素，商品房市場供需兩端均受到信貸寬松的有力支撐。目前，針對房企的信貸已經(jīng)有收緊的跡象，但房企的資金依舊充裕，主要因?yàn)樾枨蠖烁軛U不斷提升所帶來銷售回款。

  我們認(rèn)為，土地財(cái)政依賴決定了地方性調(diào)控作用很難有明顯效果，對當(dāng)前樓市影響最大的是貨幣的收緊，利率上調(diào)可能會很大程度上影響需求，尤其是投資型需求的利潤空間和房價(jià)預(yù)期，這會導(dǎo)致房企銷售回款迅速減少，以及房價(jià)漲幅下降后地王項(xiàng)目短期難以解套等一系列連鎖反應(yīng)，房企資金實(shí)力也因此將遭受極大考驗(yàn)。