樓市：熱點二線市場風險飆升，部分三、四線投資機會來臨

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  自2015年中央拉開行業(yè)“去庫存”大幕以來，三、四線城市受限于基礎建設投入、科教創(chuàng)新能力等方面的不足，其市場回升勢頭、投資熱度仍不及一、二線城市搶眼。但近幾個月熱點城市房價和地價快速上漲，樓板價高于房價的現(xiàn)象已經(jīng)蔓延到了一線城市遠郊和部分熱點二線城市，各能級城市之間的盈利預期正在不斷拉近。有鑒于此，本文將量化分析三、四線城市的投資、庫存、去化壓力等指標，從總量趨勢、先行指標、區(qū)域分化等三方面分析三、四線城市的庫存風險現(xiàn)狀，找到不完全一無是處的投資機會。

來源：克爾瑞研究中心 作者：楊科偉、馬千里、柏品慧、謝楊春

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三四線樓市整體庫存增速已顯著放緩
但銷售增速仍低于全國
  首先來看總量數(shù)據(jù)變化。通過對全國一、二線施工、竣工以及期房銷售等指標進行綜合計算和分析，我們得出了近5年三、四線在建未售量①，據(jù)測算，截止到2015年，三、四線在建未售約19.28億平方米，同比2014年增長2%。從近期三、四線與全國在建未售的庫存總量走勢來看，主要呈現(xiàn)以下2個特征：

  首先，三、四線在建未售量的增速在顯著放緩。2013年增速為近2年新高，此后增速一路下滑，2015年增速僅為2%，較2013年下降20個百分點。尤其是近2年去庫存力度的加大、政策手段頻出之下，三、四線庫存快速增長勢頭得到遏制。

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 其次，三、四線全國占比仍在同步增長。2015年三、四線在建未售量達到19.28億平方米，較2011年增長了7.86平方米。從全國占比來看，2012年三、四線在建未售量占到全國的55%，2012年大幅上漲5個百分點，此后逐年增加一個百分點，到2015年年末，占比已經(jīng)高達62%。這反映了三四線城市銷售增速仍低于全國，庫存去化增速并不理想。

  由去化壓力指標也能得到相似結論。2015年末三、四線城市在建去化周期②約為3.51年，較2014年末減少了1.5個月，而一、二線城市該指標的同期下降幅度為4.5個月。與一、二線城市相比，三、四線去庫存“攻堅戰(zhàn)”并未取得顯著成效。我們認為，需求不振、供應過剩、城市建設配套較為落后是主因。

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注：① 三、四線城市竣工未售量暫無官方公布數(shù)據(jù)，故暫不討論竣工未售庫存

② 指年末在建未售量/近一年期房銷售面積，由于各能級城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)詳盡程度存在差異，這里不比較直接比較各能級的去化周期

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三四線基建增速抬頭提升城市吸附力
將助力市場長期去庫存
  可喜的是，三、四線城市基建增速已經(jīng)抬頭。2016年一季度，三、四線城市房地產(chǎn)投資同比增長3.71%，同比增速低于省會城市3.85個百分點。三、四線城市固定資產(chǎn)投資共計57476億元，同比增長11.87%，同比增速高于省會城市2.4個百分點。

  三四線城市房地產(chǎn)投資增速相對較低、而固定資產(chǎn)投資增速更快，說明在工業(yè)投資不振的大背景下，三、四線城市基建投資確有加速的趨勢。一方面三、四線城市基礎設施薄弱，基建投資仍存在著較大的增長空間，另一方面隨著“新型城鎮(zhèn)化”及“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，三四線城市迎來基建投資高潮。

  需要指出的是，雖然短期內因為經(jīng)濟發(fā)展差距過大，三四線高庫存壓力還難以改變，但巨量基建投入為三、四線城市帶來了更多長期利好預期，增強城市經(jīng)濟活力，繼而提高城市人口吸附力，吸納農(nóng)村人口或者返鄉(xiāng)人口加速聚集，為樓市去庫存奠定了堅實的市場基礎。

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沿海地區(qū)三四線銷售強勢環(huán)一線的三四線樓市投資**最大

  為進一步分析三、四線城市區(qū)域風險差異，我們進一步測算了各省三四線城市的施工銷售比指標。

  具體來看，寧夏、山西、青海和海南省內三、四線城市施工銷售比都高于7年，這與前期土地供應不加以節(jié)制不無關系。山西省內三、四線城市施工銷售比同比略有回落，但整體仍處高位。東北三�。�吉林、遼寧和黑龍江），三、四線城市施工銷售比基本位于6年左右，吉林稍高達6.88年。更為重要的是，2015年東北三省施工銷售比全線回升，庫存風險可謂是愈演愈烈。福建、浙江省內三、四線城市施工銷售比仍處高位，但都有不同程度回落，尤其是浙江由2014年的6.74年降至2015年的5.20年，同比下降1.55年，跌幅排名各省首位。一方面是因為省內三、四線城市房地產(chǎn)市場成交量提升顯著，去庫存進程漸有加速的趨勢；另一方面地方政府已在土地端加以控制，逐步減緩甚至暫停土地供應。

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 江西、四川、湖南和廣東省內三、四線城市施工銷售比都低于4年，其中四川、湖南和廣東同比均有所回落，去庫存成效顯著。廣東、深圳部分需求外溢至周邊三、四線城市，“廣佛同城”顯著帶動了佛山房地產(chǎn)市場熱度，佛山足以媲美二線城市，尤其是臨近廣州市的南海、禪城和順德區(qū)。深圳因土地供應受限，房價上漲過于迅速，剛需乃至部分改善性需求在東莞集中釋放，東莞樓市步入上行通道。河北、江蘇省內三、四線城市施工銷售比略高，基本都在4-4.5年的區(qū)間范圍內，近乎與全國施工銷售比齊平，不過同比均有所回落，跌幅分別為0.38年和0.45年，顯示庫存風險逐步走低，樓市也是逐漸步入健康發(fā)展軌道。

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結語：三四線全面復蘇為時尚早

  但中部地區(qū)、環(huán)一線的三四線值得戰(zhàn)略布局

  經(jīng)歷了一年多的“去庫存”周期之后，目前三、四線城市新開工增速明顯放緩，行業(yè)銷售也有所反彈，2015年銷售面積已經(jīng)達到了新開工面積的1.02倍，高庫存問題確實有所改善。但與一、二線城市相比，因為經(jīng)濟發(fā)展、城市基建、人口導入等方面差異巨大，各能級市場投資前景仍存在難以逾越的鴻溝。

  但這一投資收益差距正在不斷縮短，一方面是因為一、二線城市地價日益高漲，且熱點城市政策收緊預期正在不斷加大，正在不斷侵蝕一、二線城市的利潤期望空間；另一方面則是來自于三、四線城市的基建推進，在“新型城鎮(zhèn)化”和“一帶一路”的利好推動作用下，將在中長期內為這些三、四線城市帶來更多的遷徙人口和有效購房需求。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，省級行政區(qū)固定資產(chǎn)投資增速領先省會城市1.6個百分點，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速落后省會城市1.8個百分點，三、四線城市基建力度可見一斑。

  不過基建投入見效畢竟需時日久，不僅僅需要硬件的完善，也需要軟實力的同步跟進，中短期內仍難快速見效。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近期內更值得關注的還是河北、江蘇、廣東等一線城市輻射區(qū)域的三、四線城市，此外省會樓市成熟度不高、全省施工銷售比較低的湖南、湖北、江西等中部省份也值得關注。高風險區(qū)域方面，寧夏、山西、青海、海南以及東北三省施工銷售比較高，尤其是東北三省，目前已經(jīng)進駐了較多大型房企，優(yōu)質客群已經(jīng)所剩無幾，建議房企謹慎進入，此外如陜西、甘肅，2015年三、四線開發(fā)投資仍然過熱，庫存壓力仍在不斷上升，市場走向也難持樂觀。