宏調(diào)逐步完善 房企可調(diào)整策略實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級

lucas-

近日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長王韶首次以廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會新聞發(fā)言人的身份向媒體通報，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會將于3月22日在廣州發(fā)布《廣東房地產(chǎn)藍皮書2012》（以下簡稱《藍皮書》），并同時舉辦市場景氣分析會，邀請權(quán)威專家剖析市場、解讀政策。
王韶在通報中說，2011年，中央的調(diào)控政策效果明顯，投機投資需求明顯受到遏制，房價也朝著政府制定的目標發(fā)展，廣東省21個地市全部完成年初制定的控價目標。2012年，在中央政府“堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的表態(tài)之下，地方政府將繼續(xù)嚴格執(zhí)行調(diào)控政策。預(yù)計上半年廣東商品房銷售市場仍將僵持甚至進一步萎縮，全年的房地產(chǎn)投資增速將有所回落，企業(yè)資金壓力進一步凸顯，房地產(chǎn)將呈現(xiàn)“新開工項目減少、在建工期延長”，商品房銷售市場“以價換量”現(xiàn)象逐漸成為普遍。
王韶認為，2012年依然會執(zhí)行限購令，開發(fā)商不能存在任何幻想，但對于首套房置業(yè)的支持和鼓勵力度會加大，銀行對首套房的利率回調(diào)甚至優(yōu)惠。
基于此，他建議業(yè)界在新的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，開拓融資新渠道，改變以住宅為絕對主體的投資結(jié)構(gòu)，拓展投資新方向，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與營銷策略，創(chuàng)新房地產(chǎn)流通方式，實現(xiàn)房企的轉(zhuǎn)型升級。
以下是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會新聞發(fā)言人王韶對《藍皮書》解讀的一些主要觀點：
觀點一:
政策:完善制度建設(shè) 支持首次置業(yè)
2011年，宏觀調(diào)控政策取得明顯效果，投機、投資性需求也得到遏制，房價也往預(yù)想中的趨勢發(fā)展：限購城市成交量普遍同比下降，房價下調(diào)的趨勢已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。嚴厲的政策也派生出一些其它影響，比如，房地產(chǎn)投資增速逐月下降、部分城市土地出讓金收入的大幅減少、部分地方出現(xiàn)財政緊張的局面。
預(yù)計2012年調(diào)控政策將逐步完善制度的建設(shè)，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策。
為實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的目的和支持居民的合理購房需求，針對首套房的限貸政策將做出調(diào)整，支持并鼓勵居民合理的購房需求。限貸政策，抑制了市場中的首次置業(yè)和改善型的自住需求。而首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場中最穩(wěn)定、最健康的需求，也是關(guān)乎民生的重大問題。
觀點二：
市場：銷量增幅持續(xù)回落，銷售均價穩(wěn)中有降
2011年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4899.19億元，同比增長33.9%，企業(yè)到位資金小計6889.45億元，同比增長19.9%，增速連續(xù)兩個月回落。國內(nèi)貸款1218.65億元，占到位資金17.69%，占比為近10年次低；自籌資金2162.76億元，占到位資金31.39%，比重僅低于2008年；其它資金3426.63億元，占49.74%。其中，企業(yè)國內(nèi)貸款中的銀行貸款同比全年均為負增長，而非銀行金融機構(gòu)至年底則同比增長63.4%，定金及預(yù)收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，個人按揭貸款同比下降6.0%。
全年土地購置面積2289.69萬平方米，同比增長30.4%；土地成交價款479.40億元，同比增長28.3%。商品房屋施工面積36311.94萬平方米，同比增長24.3%；其中新開工面積11968.66萬平方米，增長21.0%�？⒐っ娣e5800.52萬平方米，增長10.8%。從近10年開發(fā)建設(shè)情況看，2011年商品房施工面積同比增幅首度超過20%，新增施工面積超過7000萬平方米，比全年竣工面積還多約1300萬平方米。
2011年，商品房批準預(yù)售面積8201.00萬平方米，同比增長23.3%；銷售面積7761.34萬平方米，同比增長6.0%；銷售額6175.63億元，增長12.8%；銷售均價7957元/平方米，增長6.4%；全年商品房銷售市場總體上表現(xiàn)出“銷量增幅持續(xù)回落，銷售均價穩(wěn)中有降”的運行態(tài)勢。其中，商品住宅銷售面積7003.72萬平方米，同比增長6.9%；銷售金額5331.46億元，增長16.1%；銷售均價7612元/平方米，增長8.6%。
一方面，完成開發(fā)投資和企業(yè)到位資金，土地購置面積和土地成交款，商品房施工面積和新開工面積均保持高速增長；另一方面，國內(nèi)貸款占到位資金比例為近10年來最低，企業(yè)融資渠道受限、融資成本上升導(dǎo)致銀行貸款和個人按揭貸款兩項涉及銀行的指標都呈現(xiàn)負增長，批準預(yù)售面積大于銷售面積，銷售面積和銷售額的同比增速回落至個位數(shù)�？紤]到2009年及之后年份企業(yè)借貸款項有相當部分將于2012年到期，還貸壓力可能較大，企業(yè)資金狀況存隱憂。
2012年的房地產(chǎn)市場將回歸以購房者為中心的格局，市場將主動適應(yīng)購房者的預(yù)期。房價已經(jīng)不是降不降，而是降多少才能達到消費者和企業(yè)的共贏。
王韶表示，省房協(xié)倡議房企積極響應(yīng)“以優(yōu)惠價格售樓、回饋市民、為建設(shè)幸福廣東作貢獻”的號召，參與2012“價值回歸 幸福置業(yè)”業(yè)界行動，主動調(diào)整銷售策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將優(yōu)惠公開化、透明化，并舉辦2012年廣州地區(qū)十大品牌房企新聞發(fā)布會和2012珠三角房博會，以業(yè)界的共同行動，營造珠三角房地產(chǎn)大團購，將5月打造成為珠三角地區(qū)“價值回歸·幸福置業(yè)”月。

很懶的市民先生

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專業(yè)機鉆井同志

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