成立業(yè)主委員會(huì)的難點(diǎn)及其對(duì)策

深圳律師張成深 · 發(fā)表于 2019-1-7 10:43:15

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)于2009年3月1日實(shí)施，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全汕尾市的小區(qū)不止300個(gè)，但成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)屈指可數(shù)。在海豐，華夏花園業(yè)主委員會(huì)的成立，在汕尾地區(qū)是零的突破，是小區(qū)業(yè)主實(shí)行自治管理的開(kāi)始。截止于2019年1月1日，海豐縣已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)七個(gè)，對(duì)于汕尾市三縣一區(qū)來(lái)說(shuō)，屬于發(fā)展速度最快的縣，業(yè)主委員會(huì)的成立離不開(kāi)海城鎮(zhèn)政府、附城鎮(zhèn)政府和海豐縣住建局的大力支持和幫助，這一點(diǎn)必須首先予以肯定。根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定和社會(huì)狀況，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)確實(shí)存在很多難題。下面談?wù)剛€(gè)人的一點(diǎn)見(jiàn)解和看法。

一，成立業(yè)主委員會(huì)的難點(diǎn)

第一，發(fā)起成立業(yè)主委員會(huì)難。

首先面臨的是誰(shuí)來(lái)籌備的問(wèn)題。年輕人要上班沒(méi)有時(shí)間，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在業(yè)主身份認(rèn)定等問(wèn)題，因?yàn)榇蠖嗍且詢号拿x買(mǎi)的房，不是房產(chǎn)證上的“業(yè)主”。還有現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主相互間不太熟悉，一盤(pán)散沙，連碰個(gè)面都難，成立業(yè)主委員會(huì)，缺少組織者和發(fā)起人。響應(yīng)人也不多。如果一個(gè)小區(qū)有一千個(gè)業(yè)主，發(fā)起人就需要尋找二百個(gè)業(yè)主簽名支持其成立業(yè)委會(huì)。作為發(fā)起人不但要花錢(qián)，花時(shí)間和精力，而且要耐心向業(yè)主解釋為什么要成立業(yè)主委員會(huì)，得到他們的支持，并且有時(shí)還要受到冷眼看待。在大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，付出這樣的無(wú)償義務(wù)勞動(dòng)，誰(shuí)愿意干！

第二，業(yè)主委員會(huì)籌備組的運(yùn)作難。

年青人都有自己的一份工作，不可能放棄工作來(lái)籌備。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，還面臨來(lái)自開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的阻力。物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，肯定是要追求利益最大化，成立業(yè)主委員會(huì)去監(jiān)督它、制約它，物業(yè)公司當(dāng)然不愿意。部分開(kāi)發(fā)商害怕業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)發(fā)動(dòng)業(yè)主維權(quán)從而損害開(kāi)發(fā)商既得利益。特別是前期物業(yè)管理公司都是開(kāi)發(fā)商的子公司，為在保證物業(yè)公司利益的基礎(chǔ)上進(jìn)一步保護(hù)開(kāi)發(fā)商利益，不少開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也在聯(lián)合阻礙和拖延小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立。

首先，籌備活動(dòng)困難重重。沒(méi)有經(jīng)費(fèi)、沒(méi)有辦公場(chǎng)所，在獲得業(yè)主名冊(cè)、確定業(yè)主身份、依照規(guī)定開(kāi)發(fā)商和物業(yè)應(yīng)該向籌備組提供，但他們卻以各種理由拒不配合。有時(shí)發(fā)起人自掏腰包，發(fā)動(dòng)業(yè)主贊助經(jīng)費(fèi)，租用辦公室召開(kāi)會(huì)議。

其次，候選人的問(wèn)題。有二種情況：一種是意見(jiàn)不統(tǒng)一，業(yè)主分派嚴(yán)重，候選人難以確定，選票達(dá)不到法律的要求。另外一種情況是尋找不到合適的候選人，誰(shuí)都不愿意干這種有付出沒(méi)有回報(bào)的活“雷鋒”。

再次，業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)參與熱情不高。很多業(yè)主認(rèn)為，多一事不如少一事，當(dāng)今社會(huì)還是以賺錢(qián)為主。“白干活還惹一肚子氣，事還是少粘為好。“事不關(guān)己，高高掛起”的態(tài)度。

第三，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)難。

很多業(yè)主都有自己的工作，忙于上班，因此，很難用集中開(kāi)會(huì)的方式來(lái)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。只能選擇用書(shū)面征求意見(jiàn)方式上門(mén)發(fā)放選票，收集意見(jiàn)。需要的工作量之大，難以形容。還有可能碰上不理解和不支持的業(yè)主，其心情就更不好受。

業(yè)主大會(huì)根據(jù)法律規(guī)定必須要有總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。特別是有些人買(mǎi)了房子并不住，而是直接租出去，有些業(yè)主甚至在外地，這直接導(dǎo)致業(yè)主人數(shù)達(dá)不到有效條件，成立業(yè)委會(huì)的提議不得不長(zhǎng)期擱置。

第四，業(yè)主委員會(huì)備案難。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，成立業(yè)主委員會(huì)，必須依法向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)主管部門(mén)（建設(shè)局）申請(qǐng)備案。如果在成立的過(guò)程中沒(méi)有依照法律的規(guī)定操作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的身份嚴(yán)格審查，選舉事項(xiàng)和投票人數(shù)沒(méi)有符合法律規(guī)定，沒(méi)有制作法律文書(shū)，備案就很難通過(guò)。備案機(jī)關(guān)因?yàn)楦鞣N原因也可能設(shè)計(jì)人為的障礙。

二，針對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)難點(diǎn)的對(duì)策

第一，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該履行對(duì)成立業(yè)委會(huì)發(fā)揮指導(dǎo)和幫助的職責(zé)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）相關(guān)工作人員應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，充分認(rèn)識(shí)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)于化解基層社會(huì)矛盾，建立和諧社會(huì)所起的作用，從而對(duì)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的發(fā)起人進(jìn)行指導(dǎo)，通過(guò)講座、座談、培訓(xùn)等方式，幫助業(yè)主委員會(huì)發(fā)起人或者籌備組迅速掌握成立業(yè)主委員會(huì)的程序和操作規(guī)范，從而使業(yè)主委員會(huì)從成立開(kāi)始就在法制的軌道上運(yùn)行。

第二，要充分發(fā)揮退休后的老年人在籌備成立業(yè)主委員會(huì)中的作用。

年輕人要上班沒(méi)有時(shí)間，但很多老年人雖然存在業(yè)主身份認(rèn)定等問(wèn)題，不能成為業(yè)主委員會(huì)成員，但是他們的號(hào)召力是不能低估的，特別是退休前在單位做過(guò)領(lǐng)導(dǎo)干部的。同時(shí)，他們也有充足的時(shí)間協(xié)助籌備組工作，因此只要他們有熱心，就應(yīng)該動(dòng)員加入到隊(duì)伍中來(lái)。

第三，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師作全方位一條龍的指導(dǎo)。

對(duì)于成立業(yè)主委員會(huì)的種種困難，有很多繁雜的工作需要去做，但是說(shuō)難其實(shí)也不難，只要按著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方性法規(guī)的程序走，在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下，一步一個(gè)腳印的往前走，就會(huì)走向成功，完成備案程序，依法成立業(yè)主委員會(huì)。

第四，發(fā)起人應(yīng)該采用各種方式進(jìn)行宣傳。

由于業(yè)主之間不熟悉或者態(tài)度不積極，給業(yè)主委員會(huì)的成立增加了難度。發(fā)起人或者籌備組可以通過(guò)組建業(yè)主微信群加強(qiáng)聯(lián)系和進(jìn)行溝通，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)是建筑區(qū)劃分內(nèi)業(yè)主主張權(quán)利的合法平臺(tái),要正確看待業(yè)主大會(huì)與廣大業(yè)主間的利益聯(lián)系,提高業(yè)主的公共意識(shí)，獲得大多數(shù)居民的認(rèn)可和支持。業(yè)主委員會(huì)成立后的作用是明顯的。例如：當(dāng)業(yè)主維權(quán)時(shí),讓物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商讓出自己持有的本屬于業(yè)主的共有部分和權(quán)益，就會(huì)有阻力。但業(yè)主委員會(huì)成立后，只要全體業(yè)主支持,并依靠政府的協(xié)調(diào)與支持,業(yè)主的合法權(quán)益就能夠得到維護(hù)。

第五，發(fā)起人應(yīng)該有吃苦耐勞的精神。

成立業(yè)主委員會(huì)，發(fā)起人和籌備組成員“只有付出，沒(méi)有回報(bào)”。還有可能“白干活還惹一肚子氣�！钡l(fā)起人挨家挨戶去敲門(mén)，卻被誤認(rèn)為“有所企圖，想撈點(diǎn)油水和好處”�！伴e言碎語(yǔ)”不斷，讓人難受。因此，必須堅(jiān)定信念，“身正不怕影子斜”，走自己的路，讓人說(shuō)去吧！對(duì)于有意“無(wú)中生有”的，造謠誹謗的，也可以采取法律手段予以堅(jiān)決反擊。

綜上所述，成立業(yè)主委員會(huì)雖然困難重重，有矛必有盾，辦法總比困難多，畢竟社會(huì)是往前走的，新生事物有挑戰(zhàn)性是很正常的，正如《西游記》中的唐僧去西天取經(jīng)，會(huì)遇到艱難險(xiǎn)阻一樣，最后也取到真經(jīng)。中國(guó)處于改革開(kāi)放時(shí)期，各種新生事物層出不窮，只要勇于探索，一定能夠成功。