“銀十”超“金九”，樓市穩(wěn)住了？

乖蜂

記者從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，10月份商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”，17年來(lái)首次樓市“銀十”超“金九”。這個(gè)“銀十”的成色究竟怎樣？如何看待接下來(lái)的趨勢(shì)？更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，一系列的政策措施又在怎樣快速推進(jìn)？一起關(guān)注→

全國(guó)商品房成交量拐點(diǎn)出現(xiàn)，哪些指標(biāo)值得關(guān)注？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：11月1日披露的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)數(shù)據(jù)中，我個(gè)人最看重的是新建商品住房同比和環(huán)比都出現(xiàn)了回升。從數(shù)值上來(lái)看，二手房的漲幅確實(shí)超過(guò)了新房，但我覺(jué)得新房成交量回升所傳遞出的積極信號(hào)更關(guān)鍵。這里有兩方面原因：

目前多數(shù)城市中，由于新房市場(chǎng)存在的一些情況，比如庫(kù)存壓力，比如部分購(gòu)房者對(duì)于買(mǎi)房以后能不能按期交房還存在一定憂(yōu)慮等，使得新房市場(chǎng)面臨的困難程度要比二手房大，也正是這種背景，讓新建商品房連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，顯得尤其難能可貴。

另一方面也是因?yàn)樾路砍山涣康幕厣�，有可能�?huì)傳遞到更多層面，帶來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資狀況的好轉(zhuǎn)，促進(jìn)保交房，以及推動(dòng)投資拿地等等一系列的傳導(dǎo)效應(yīng)，我們也期待這種傳導(dǎo)效應(yīng)在后面逐一兌現(xiàn)。

17年來(lái)首次！“銀十”超“金九”，如何看待這樣的“罕見(jiàn)”？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住房市場(chǎng)，有著很強(qiáng)的季節(jié)性，因此傳統(tǒng)上很少會(huì)出現(xiàn)10月份的成交量超過(guò)9月份的情況。我覺(jué)得10月份的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，一方面當(dāng)然是因?yàn)槲覀冊(cè)谶^(guò)去一段時(shí)間里出臺(tái)的很多具體的政策，釋放了有針對(duì)性的特定需求，比如說(shuō)一線(xiàn)城市限購(gòu)政策的調(diào)整，甚至是取消，釋放了部分此前沒(méi)有資格購(gòu)房人群的需求。首付款的下降，也幫助此前部分交不起首付款的，特別是年輕人能夠開(kāi)始購(gòu)房。與此同時(shí)，我覺(jué)得同樣重要的，甚至可能更重要的是，在9月26日的中央政治局會(huì)議明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，它釋放出了一個(gè)非常強(qiáng)烈的政策信號(hào)，可以說(shuō)在市場(chǎng)中起到了比較強(qiáng)的提振信心的作用。相當(dāng)一部分改善需求，甚至是首次置業(yè)的家庭，此前可能因?yàn)樾判牟蛔�，處于觀望狀態(tài)，這樣的信號(hào)對(duì)于提振信心，釋放這部分需求還是發(fā)揮了很大的作用。

如何看待成交量增長(zhǎng)從一線(xiàn)城市向更多城市擴(kuò)大？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：這也是我個(gè)人在今天之前最期待了解的一個(gè)指標(biāo)。因?yàn)橐痪�(xiàn)城市10月份市場(chǎng)比較火爆，成交量有大幅度回升，這是大家在10月份過(guò)程中就已經(jīng)觀察到的。但一線(xiàn)城市成交量的大幅度回升，對(duì)其他城市，尤其是三線(xiàn)城市，有可能產(chǎn)生兩種作用相反的影響。一方面就是我們經(jīng)常說(shuō)的示范作用。也就是一線(xiàn)城市市場(chǎng)的回暖，會(huì)影響三、四線(xiàn)城市的預(yù)期，促進(jìn)更為積極購(gòu)房交易。但同時(shí)也可能存在“負(fù)向”作用，也就是我們會(huì)提到的“虹吸效應(yīng)”。可能一部分原來(lái)打算在三、四線(xiàn)城市購(gòu)房的家庭，轉(zhuǎn)而在一線(xiàn)城市購(gòu)房。這在一線(xiàn)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，正式取消以后，類(lèi)似的憂(yōu)慮會(huì)更明顯。今天的數(shù)據(jù)告訴我們，這兩種可能的影響，最后綜合呈現(xiàn)出來(lái)的凈影響，是正向的，我覺(jué)得這是一個(gè)非常可喜的信號(hào)。當(dāng)然，需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于三、四線(xiàn)城市來(lái)講，最終決定住房市場(chǎng)狀況的還是自身的條件，包括了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期潛力，也包括了市場(chǎng)中的供求狀況，特別是庫(kù)存的情況，因此各個(gè)城市關(guān)鍵還是要因城施策，首先把自己的事情做好。

止跌回穩(wěn)，要穩(wěn)住什么？是否也包括房?jī)r(jià)？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：可能有些朋友會(huì)期待整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)的是一個(gè)V字形的大幅度反轉(zhuǎn)，這樣好像才更過(guò)癮。但我覺(jué)得在目前的情況下，第一不太現(xiàn)實(shí)，第二即使出現(xiàn)了也不可持續(xù)。因?yàn)槟壳霸谖覀兊淖》渴袌?chǎng)中，購(gòu)房需求已經(jīng)是以消費(fèi)型，特別是改善型的需求為主了。既然是消費(fèi)，既然是改善，它和大家可能曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)的那種有點(diǎn)恐慌似的，著急“上車(chē)”的，是房子就行的情況，會(huì)完全不一樣。大家需要經(jīng)過(guò)很細(xì)致的挑選，挑到各方面都合意的好房子才會(huì)出手，而這種挑選是需要一段時(shí)間的。因此我更期待，也更相信會(huì)出現(xiàn)的會(huì)是小幅持續(xù)的回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。說(shuō)到價(jià)格，在住房市場(chǎng)中，不管是中國(guó)還是其他國(guó)家，都有一個(gè)共同的規(guī)律，市場(chǎng)的趨勢(shì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)時(shí)，通常都是交易量的變化，會(huì)明顯領(lǐng)先于價(jià)格的變化。因此現(xiàn)在成交量的回升，也為之后價(jià)格的企穩(wěn)奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。

個(gè)人房貸利率定價(jià)新機(jī)制，利好在何處？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：浮動(dòng)利率的機(jī)制下，存量房的貸款利率由LPR和加點(diǎn)幅度兩部分組成。今天對(duì)兩個(gè)部分的調(diào)整機(jī)制都做了一些重新規(guī)定�？偟膩�(lái)講，我想它們共同的目標(biāo)是使得存量放貸的利率，更貼近于當(dāng)前的貸款市場(chǎng)利率�？赡苡幸徊糠值馁�(gòu)房者總是在擔(dān)心說(shuō)，我如果買(mǎi)完房以后，利率又下降了，我會(huì)不會(huì)“踏空”，甚至?xí)�因此而觀望，那么這樣的機(jī)制就可以給他們吃一個(gè)“定心丸”，也就是說(shuō)即使買(mǎi)完房，不管是LPR調(diào)整，還是加價(jià)幅度調(diào)整，你也可以享受到這種政策紅利，而且是會(huì)盡快享受到。

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