北京取消普通住房和非普通住房標準，購房者能省多少？

丁丁

能享受優(yōu)惠最多的是購買面積不超過140平方米的二套住房的群體。

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新京報記者 曹晶瑞 編輯 張樹婧 校對 賈寧

11月18日晚，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標準有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確北京取消普通住房和非普通住房標準，《通知》自2024年12月1日起施行。新政實施后，將對北京房產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？新京報記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，并算了一筆賬。

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新政

滿兩年住房免征增值稅

11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。

11月18日晚，北京正式官宣取消普通住房和非普通住房標準。依據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《通知》，本市取消普通住房和非普通住房標準。取消普通住房和非普通住房標準后，根據(jù)《公告》規(guī)定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

《通知》明確，根據(jù)《公告》規(guī)定，北京市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

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算賬

500萬元二套房，契稅減負10萬元

通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全國范圍內(nèi)，個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

此前北京規(guī)定，個人購買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個人購買二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%�！锻ㄖ�》實施后，假設(shè)個人購買面積90-140平方米的首套住房，總價500萬元，其契稅將從過去的7.5萬元減少到5萬元，節(jié)省了2.5萬。

能享受優(yōu)惠最多的是購買面積不超過140平方米的二套住房的群體，假設(shè)總價500萬元，其契稅將從過去的15萬元減少到5萬元，減少了三分之二。

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解讀1

政策落地，能夠刺激市場需求

新政落地后，將對北京市場產(chǎn)生哪些影響？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，普通住房和非普通住房標準取消后，掛鉤在普通住房和非普通住房標準之上的相關(guān)稅收將面臨優(yōu)化空間，“政策落地后，能夠刺激市場需求，市場反應(yīng)會比較積極�！�

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池表示，在二手房交易中，普通住宅認定標準與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅和契稅。此次取消普通住宅及非普通住宅認定標準，會減輕部分購房人的負擔(dān)，普通住宅與非普通住宅將在稅費繳納等過程中執(zhí)行同等要求，有助于降低購房者置業(yè)成本，“此前會對大戶型收取比較高的稅收，此次取消普通住宅和非普通住宅標準，大戶型受益更多�！�

其實，取消普通住宅和非普通住宅標準早有“動靜”。2024年7月，黨的二十屆三中全會通過《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》，其中明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

2024年9月，北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見發(fā)布，將優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準。北京成為黨的二十屆三中全會后第一個明確提出將取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市。

此次《通知》也明確，2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合規(guī)定的可適用執(zhí)行。

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解讀2

適應(yīng)市場需求從“有沒有”到“好不好”轉(zhuǎn)變

普通住宅和非普通住宅有何區(qū)別？據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，一般有兩種方式區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、單總價去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性質(zhì)和非住宅性質(zhì)的區(qū)別，比如商業(yè)、辦公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值稅、契稅不同。

以北京為例，2023年12月，北京對從2014年起沿用了多年的普通住宅認定標準進行了優(yōu)化。明確從第一套房的首付款來看，北京對于普通住宅的首付要求是不能小于35%，非普通住宅的首付要求是不能小于40%；從含義來看，北京對于建筑面積小于120平方米、用于居住，且實際成交價格低于市場指導(dǎo)價的房屋歸屬為普通住宅，反之則是非普通住宅。

按照目前北京市的區(qū)分標準，須全部滿足3條的住宅即為普宅，有任何一項不滿足的，即為非普。三個條件是：小區(qū)容積率在1.0（含）以上；房屋建筑面積在140平方米（含）以下；價格方面，單價不高于規(guī)定的上限，或者總價不高于規(guī)定的上限，二者滿足其一即可。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標準是2014年住房市場短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時期的一項重要政策，同時也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分。

這一標準在過去的“有沒有”時代，為了滿足人們的基本住房需求，稅務(wù)政策對普通住宅給予了更多的支持，對非普通住宅采取了相對較高的稅費政策，鼓勵人們購買普通住宅，解決基本的居住問題。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了“好不好”的時代，人們更加關(guān)注住房的品質(zhì)、環(huán)境和舒適度，改善性需求成為主流，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務(wù)政策上的意義逐漸降低。

趙秀池也表示，“此次取消普通住宅及非普通住宅認定標準后，有利于住房高質(zhì)量發(fā)展，適應(yīng)市場需求從‘有沒有’到‘好不好’的變化�！�